Luật Nhà ở (sửa đổi): “Ngăn” chung cư mini “lách luật”

Theo đó, sau vụ hỏa hoạn đặc biệt nghiêm trọng vừa xảy ra tại Hà Nội, nhiều người dân sinh sống tại các căn hộ dịch vụ, căn hộ mini, phòng trọ tại các đô thị lớn đang cảm thấy thấp thỏm, bất an. Xung quanh câu chuyện này, nhiều ý kiến cho biết, nhu cầu về nơi ở ngày càng tăng cao, trong khi giá nhà ở rất đắt đỏ, không phải ai cũng có khả năng tài chính để mua nhà riêng hay nhà gần trung tâm, do đó chọn thuê hoặc mua căn hộ chung cư mini là giải pháp của không ít người.

Tại Hà Nội, chung cư mini nở rộ vào thời điểm 2010 và bùng phát việc xây dựng vào năm 2013-2015 khi thị trường bất động sản phát triển nóng, nguồn cung thiếu hụt, nhu cầu mua và thuê mua của người dân tăng mạnh. Mặc dù không được pháp luật thừa nhận tại Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhưng do thị trường có nhiều biến động nên Nghị định 71/2014/NĐ-CP (Nghị định cụ thể hoá Luật Nhà ở 2014) đã có một số điểm “mở” hơn khi đưa thêm loại hình nhà ở do người dân xây dựng. Trong đó, quy định “ Đối với loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30m2…”.

Với Nghị định 71 của Chính phủ và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng thì việc cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chung cư mini là đủ điều kiện. Việc này thuộc thẩm quyền thuộc của các quận, huyện. Còn về trình tự, thủ tục, TP Hà Nội đã có quy định cụ thể tại Quyết định 117/2009 của UBND TP. Những căn chung cư mini được cấp phép, nhưng xây sai phép, như vượt quá số tầng hay diện tích căn hộ nhỏ hơn quy định tối thiểu là 30m2, thì không thể cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Nếu khu chung cư được cấp phép 6 tầng nhưng lại xây đến 7 - 8 tầng thì toàn bộ các căn hộ trong khu đó, kể cả những căn hộ xây đúng phép là từ 6 tầng trở xuống cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo các chuyên gia, đây chính là “kẽ hở” để chung cư mini “lách luật” ồ ạt trong giai đoạn 2010-2020, nhất là các quận đông đúc trường học, cơ quan, bệnh viên như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm… Người mua có sở cứ để tin tưởng chung cư mini được cấp sổ. Nhưng do xây dựng sai phép nên đa phần rất ít chung cư được cấp sổ.

Có thể nói, những bất cập của các quy định pháp luật về việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Tình trạng xây dựng trái phép, sai phép biến tướng nhà ở riêng lẻ thành các chung cư mini bắt nguồn từ những bất cập, hạn chế trong công tác quản lý thực thi pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là cấp cơ sở khi chưa sát sao kiểm tra, giám sát. Nhiều ý kiến cho rằng, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng lại xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…

>>Chung cư mini biến tướng: Lỗ hổng từ Luật

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho biết: Thực tế trong Luật Nhà ở và các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng không định nghĩa thế nào là chung cư mini. Tất cả các vấn đề liên quan xây dựng, khai thác, vận hành, mua bán, tặng cho của chung cư mini đang nằm ngoài pháp luật.

Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng, nhiều chủ sở hữu đã xây dựng các công trình chung cư mini mà không quan tâm tới hạ tầng giao thông, an ninh trật tự, an toàn cháy nổ. Bằng mọi cách, họ xây dựng vượt tầng, vượt phép, tăng mật độ xây dựng để tối ưu lợi nhuận.

Dù có nhiều bất cập, nhưng tại sao chung cư mini vẫn tồn tại? Lý giải điều này, luật sư Biên cho rằng, người mua và người thuê đều biết công trình này không đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, do giá rẻ, phù hợp để lưu trú ngắn hạn hoặc dài hạn nên họ vẫn xuống tiền mua.

Bày tỏ quan điểm của mình về đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, không thể “luật hóa”, mà thậm chí cần thiết phải có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini.

Lý giải về quan điểm của mình, ông Đỉnh cho rằng, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Cũng theo ông Đỉnh, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023) lại cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường.

“Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ” – vị chuyên gia này nhận định.