Chuyển nhượng dự án bất động sản "mắc cạn" vì luật

Luật sư Phạm Thanh Sơn - Trưởng Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội• 06/01/2020 06:30

LTS: Sau khi Báo DĐDN đăng loạt bài “Dự thảo Luật Bất động sản: Nên quản chặt việc chuyển nhượng dự án”, nhiều đại diện tổ chức và doanh nghiệp đã bày tỏ quan điểm về vấn đề này.

pháp luật nên cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc nợ đọng về thuế

Pháp luật nên cho phép chuyển nhượng trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc nợ đọng về thuế (Ảnh: Dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt)

Quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản chặt chẽ nhằm hạn chế hành vi đầu cơ đất đai kiếm lời và ngăn ngừa phần nào tình trạng dự án nằm trên giấy gây thiệt hại cho Nhà nước và khách hàng. Nhưng trên thực tế, quy định điều kiện dự án được chuyển nhượng quá khó khăn, lại thiếu cơ chế để tháo gỡ các vướng mắc dẫn đến nhiều điểm bất cập.

“Nới” điều kiện chuyển nhượng dự án

Thứ nhất, những bất cập trong quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án. Điển hình đầu tiên là trường hợp chủ đầu tư khó khăn về vốn trong khi thực hiện dự án, chủ đầu tư nợ đọng thuế doanh nghiệp và tiền sử dụng đất. Trong trường hợp này, dự án sẽ không thể chuyển nhượng vì không đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.

Một điều khá bất cập tiếp theo là điều kiện phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Điều này gây khó khăn cho những chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án do thiếu năng lực triển khai dự án.

Có thể bạn quan tâm

Quản lý chuyển nhượng dự án bất động sản thế nào?
11:00, 02/11/2019
Dự thảo Luật Bất động sản: Nên quản chặt việc chuyển nhượng dự án
06:00, 26/10/2019
Khánh Hòa: Cho phép chuyển nhượng dự án dính nhiều sai phạm
05:39, 05/07/2019
Quy định mới về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
00:00, 04/03/2015

Chủ đầu tư thiếu năng lực dẫn đến dự án chậm tiến độ so với tiến độ đã được phê duyệt. Việc pháp luật không cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp này dẫn đến sự đình trệ trong triển khai dự án, thậm chí có dự án phải dừng lại vô thời hạn vì chủ đầu tư không thể thực hiện tiếp mà cũng không thể chuyển nhượng được, gây ra sự lãng phí vô cùng lớn.

Hoặc các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật như góp vốn, hợp tác đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án dưới mác nhà phát triển dự án, gây thất thu một khoản lớn cho ngân sách nhà nước, các loại thuế phí.

Trong khi đó về bản chất, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa nhà đầu tư mới và nhà đầu tư cũ, không gây ảnh hưởng tới người tiêu dùng và nhà nước do vậy pháp luật nên cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc nợ đọng về thuế, cho phép chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện những công việc mà chủ đầu tư cũ chưa thực hiện được. Cho nên cần có giải pháp đồng hành cùng doanh nghiệp để tháo gỡ vướng mắc về thuế.

Thứ hai, bất cập trong quy định để bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng. Dù quy định nhiều điều kiện chuyển nhượng một cách chặt chẽ, khắt khe nhưng pháp luật hiện hành còn thiếu quy định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Thực tế, khi chuyển nhượng dự án, giá trị dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư mới, vì vậy nhà đầu tư mới có thể định đoạt giá hoặc thay đổi các cam kết của chủ đầu tư cũ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng.

Đảm bảo quyền lợi khách hàng

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã có một điểm mới, đó là quy định nhằm đảm bảo chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; trường hợp chuyển nhượng có phát sinh lợi nhuận thì phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải có trách nhiệm kế thừa và thực hiện toàn bộ quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và tiếp tục triển khai đầu tư tạo lập, kinh doanh dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật, trừ những nghĩa vụ mà chủ đầu tư chuyển nhượng đã thực hiện xong.

Quy định này mang lại một sự an tâm đối với những khách hàng đang trực tiếp chịu ảnh hưởng từ hoạt động chuyển nhượng, tạo điều kiện sàng lọc ra những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thực hiện dự án, chịu trách nhiệm với những khách hàng của dự án được chuyển nhượng, là điều kiện hình thành nên một xu hướng chuyển nhượng minh bạch, công khai trong nền kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, để đảm bảo quy định của pháp luật được thực thi trên thực tế cần bổ sung về vấn đề chịu trách nhiệm bồi thường của doanh nghiệp thực hiện dự án nếu gây thiệt hại cho khách hàng. Trường hợp, nhà đầu tư gây ra thiệt hại nặng nề cho khách hàng, chuyển nhượng một dự án cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng.

Về mặt pháp lý chủ đầu tư dự án chỉ phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản với những vi phạm đã gây ra cho những nhà đầu tư khác và khách hàng, trong khi khách hàng vẫn tiền mất tật mang không được bồi thường thiệt hại dân sự và có thể kéo theo những hệ lụy khôn lường khác. Đây là một cơ chế còn bỏ ngỏ trong khi trên thực tế xảy ra khá nhiều, khách hàng vẫn phải chịu thiệt hại và tự khắc phục khó khăn.

Nên quy định chặt chẽ việc thực hiện cam kết này của nhà đầu tư mới cho thật sự có ý nghĩa, cần quy định chế tài về trách nhiệm của cả cá nhân và tổ chức đối với chủ đầu tư dự án khi có hành vi vi phạm quyền lợi khách hàng, bắt buộc phải có cơ chế để dự trù một khoản kinh phí thật sự lớn để đảm bảo cho hoạt động của nhà đầu tư, khi xảy ra rủi ro số vốn ký quỹ sẽ hoàn trả lại cho khách hàng để tránh liên lụy từ những rủi ro của chủ dự án.

Luật sư Phạm Thanh Sơn - Trưởng Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội

Chuyển nhượng dự án bất động sản "mắc cạn" vì luật

Quản lý chuyển nhượng dự án bất động sản thế nào?

Dự thảo Luật Bất động sản: Nên quản chặt việc chuyển nhượng dự án

Khánh Hòa: Cho phép chuyển nhượng dự án dính nhiều sai phạm

Quy định mới về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản