Bài học từ khủng hoảng bất động sản

TRƯƠNG KHẮC TRÀ• 29/10/2023 03:30

Việc các “ông lớn” bất động sản Trung Quốc vỡ nợ đã và đang phơi bày bản chất nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.

Trung Quốc đã có hàng thập kỷ coi bất động sản là đầu tàu tăng trưởng. Khi thị trường này rơi vào khủng hoảng, nước này bắt đầu siết chặt kiểm soát vào năm 2020.

Với tổng nghĩa vụ nợ 186 tỷ USD, Country Garden là một trong những doanh nghiệp bất động sản nợ nhiều nhất thế giới.p/(Các dự án chung cư của Country Garden ở thành phố Trấn Giang, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc. Ảnh: AFP)

Với tổng nghĩa vụ nợ 186 tỷ USD, Country Garden là một trong những doanh nghiệp bất động sản nợ nhiều nhất thế giới. (Các dự án chung cư của Country Garden ở thành phố Trấn Giang, tỉnh Giang Tô, Trung Quốc. Ảnh: AFP)

>> Country Garden sắp "đại phẫu" khi vỡ nợ trái phiếu quốc tế

Hiệu ứng “domino” chưa dừng lại

Sau Evergrande, đến lượt Country Garden - nhà phát triển bất động sản có doanh số lớn nhất Trung Quốc với 3.000 dự án, 60.000 lao động - bị nghi đã vỡ nợ. Với khối nợ khổng lồ 186 tỷ USD, công ty này phải trả khoản lãi 15,4 triệu USD ân hạn 30 ngày đã kết thúc vào ngày 17-18/10 vừa qua. Tuy nhiên, Ban lãnh đạo Country Garden đã im lặng trước vấn đề này.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu Country Garden vỡ nợ, sẽ gây ra hệ lụy lớn hơn so với Evergrande. Bởi cú sốc này có thể dẫn đến đến khả năng vỡ nợ chéo thêm khoảng 10 tỷ USD trái phiếu mà công ty này đã phát hành bằng đồng USD.
Nền kinh tế Trung Quốc thường được biết đến với danh xưng “công xưởng thế giới”, nơi mà bất cứ tập đoàn đa quốc gia nào cũng đặt đại bản doanh. Điều này đem lại nguồn thu khổng lồ cho nhà nước Trung Quốc, giúp hệ thống doanh nghiệp trong nước phát triển nhanh chóng.

Nhưng không nhiều người nghĩ, bất động sản chiếm khoảng 1/3 GDP nước này, xấp xỉ 5.000 - 6.000 tỷ USD. Riêng thị trường bất động sản Trung Quốc đã lớn hơn quy mô nền kinh tế Đức, tương đương với GDP Nhật Bản,…
Đây là kết quả sau 3 thập kỷ Trung Quốc dựa vào bất động sản như một động lực tăng trưởng kinh tế nhảy vọt, giúp Trung Quốc hiện thực hóa tham vọng thoát ra khỏi thời kỳ “dấu mình chờ thời”. Để đạt được con số tăng trưởng hàng năm ấn tượng, các ngân hàng Trung Quốc ồ ạt cho vay phát triển dự án bất động sản.

Từ năm 2020, cung - cầu bất động sản Trung Quốc bắt đầu mất cân đối, nhiều đô thị bỏ không, dôi dư hàng triệu căn hộ, các doanh nghiệp không có cách nào thu hồi vốn dẫn đến khả năng thanh khoản ngày một kém. Và Evergrande, Country Garden là hai “gã khổng lồ” đầu tiên ngã xuống sau tín hiệu chuyển đổi động lực tăng trưởng của Trung Quốc.

Những gì được mô tả trên truyền thông chỉ là vẻ bề ngoài, còn rất nhiều hệ quả đang ngấm ngầm trong xã hội Trung Quốc, ví dụ: hàng triệu người đã xuống tiền đầu tư, bây giờ không biết khi nào tận thấy ngôi nhà mơ ước của họ...

Trong bối cảnh kinh tế giảm phát - nợ nần, người dân thắt lưng buộc bụng, cắt giảm chi tiêu… Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chiến lược kích thích tiêu dùng của Chính phủ Trung Quốc.

>> Country Garden không trả được nợ trái phiếu quốc tế và bài học cho Việt Nam

Kinh nghiệm nào rút ra?

Kinh tế thế giới từ sau chiến tranh thế giới thứ 2 đến nay đã chứng kiến 2 sự kiện nổi bật liên quan đến bất động sản: Một là cú vỡ “bong bóng” nhà đất 2008 tại Mỹ; hai là sự sụp đổ bất động sản mang tính “domino” tại Trung Quốc trong 4 năm gần đây.

Còn quá sớm để nhận diện những bài học bất động sản tại Trung Quốc vì nhiều góc khuất chưa lộ ra. Nhưng cuộc khủng hoảng xuất phát từ Mỹ cách đây hơn 1 thập kỷ cho phép rút ra vài điều.

Đầu tiên, nhóm nguyên nhân về tâm lý sở hữu nhà, đặc biệt với người Việt Nam luôn dựa vào chân lý “an cư lạc nghiệp”. Ngoài ra, nhiều người luôn có niềm tin đầu tư bất động sản sẽ luôn luôn có lãi, nên không ngại ngần vay nợ để mua nhà đất. Đến như đại văn hào người Mỹ - Mark Twain cũng nói: “Mua xong đất, không cần làm gì nữa, và chỉ chờ đợi”.

Thứ hai là nhóm nguyên nhân liên quan đến cấu trúc nền kinh tế, kênh đầu tư, chính sách tiền tệ của nhà nước. Đầu thế kỷ XXI, vỡ “bong bóng” dot.com khiến giới đầu tư chuyển sang lĩnh vực bất động sản. Không loại trừ khả năng giới tư bản địa ốc trực tiếp can thiệp vào các ngân hàng trung ương để cắt giảm lãi suất, tăng cường lưu lượng dòng vốn.

Đầu tư kiếm lời là nhu cầu thiên bẩm của con người. Khi các kênh khởi nghiệp, lãi suất tiền gửi, mua kim loại quý,… không còn hấp dẫn thì người ta sẽ đổ dồn vào đất đai, nhà cửa dẫn đến hiện tượng tích tụ, tập trung mật độ cao vào nhóm người hoặc liên minh cùng nhau.

Một trong những hình thức phổ biến từ đầu thế kỷ XXI là “mua trả góp”, trong đó không ít phân khúc sản phẩm là “cái bẫy” tài chính khó thoát ra. Dĩ nhiên, tổng hòa các hoạt động sôi nổi trên thị trường bất động sản tạo ra bức tranh tăng trưởng đầy hứa hẹn - điều mà các nhà quản lý kinh tế rất ưa thích vì mục đích chính trị.