Hướng đi mới của Evergrande

>> Thời của khối ngoại M&A bất động sản

Hiện tại, Evergrande là tập đoàn phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc, đang có khoản nợ hơn 300 tỷ USD - tương đương 2% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc, trong đó 22,7 tỷ USD là nợ nước ngoài. Có thể thấy, đây là tập đoàn bất động sản (BĐS) mang nợ nhiều nhất thế giới và cũng là tâm điểm của cuộc khủng hoảng nợ BĐS tại Trung Quốc.

Công cuộc tái cơ cấu nợ

Vào phiên tòa diễn ra ở Hong Kong vừa qua, buộc phải tái cơ cấu tổng số nợ nước ngoài là 22,7 tỉ USD. Kế hoạch này được cho là hướng đi để các doanh nghiệp đang gặp khó khăn noi theo và vớt vát niềm tin với nhà đầu tư BĐS tại Trung Quốc. 

Trong đợt tái cơ cấu nợ nước ngoài lần này, Evergrande đề xuất sử dụng trái phiếu mới do chính tập đoàn này phát hành có thời hạn 10-12 năm hoặc sử dụng cổ phần trong công ty dịch vụ bất động sản Evergrande Property Services và công ty sản xuất xe điện Energy Vehicle để hoán đổi nợ của tập đoàn với các đối tác.

Dự kiến thỏa thuận này sẽ được thực hiện vào ngày 31/03 mở đường cho công cuộc tái cơ cấu nợ tại đất nước này. Kế hoạch công bố báo cáo tài chính năm 2021-2022 cũng sẽ được tập đoàn công bố vào tháng 4, 5 tới sau thời gian trì hoãn. Công ty hy vọng việc tái cơ cấu này sẽ tạo thuận lợi cho việc nối lại hoạt động kinh doanh và mang lại dòng tiền để thanh toán nợ.

Khởi nguồn cuộc khủng hoảng

Giống như hầu hết các doanh nghiệp bất động sản tại Trung Quốc, Evergrande hoạt động dựa trên việc xoay vòng nợ phải trả. Cụ thể tập đoàn này đấu thầu mua quyền sử dụng các khu đất lớn sau đó lập dự án để bán cho khách hàng, tiền đặt cọc của người mua được sử dụng để xây dựng dự án.

Bên cạnh đó, Evergrande sử dụng các dự án được phê duyệt huy động vốn vay từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để tiếp tục đấu thầu các lô đất mới và tiếp tục nhận tiền cọc của người mua để xây nhà. Nợ của tập đoàn được trả song song với tiến độ bán nhà.

Giai đoạn thị trường phát triển nóng và kinh tế tăng trưởng tốt thì đây là mô hình lý tưởng để mở rộng đầu tư. Tuy nhiên, hệ thống tăng trưởng nóng này của Evergrande vào thời điểm gần cuối năm 2020 đã bị đổ vỡ khi chính quyền Trung Quốc áp dụng các biện pháp cứng rắn có thể nói đến như chính sách “3 lằn ranh đỏ”.

>> Ứng dụng công nghệ AI trong nâng cao năng suất nông nghiệp

Bên cạnh tác động từ Chính phủ, cấu trúc hoạt động của tập đoàn có nhiều rủi ro xuất phát từ mô hình tăng trưởng dựa trên hoạt động vay nợ. Xét về quy mô, trong nhiều năm trước khi trở thành công ty mang nợ nhiều nhất Trung Quốc, Evergrande liên tục đi vay để đầu tư vào nhiều mục đích khác ngoài ngành và đi xa khỏi lĩnh vực chính của mình, có thể kể đến như kế hoạch sản xuất ô tô điện đánh bại Tesla và trở thành một trong những công ty sản xuất ô tô lớn nhất Trung Quốc.

Nguyên nhân cuối cùng có thể kể đến mang tính cốt lõi là do thị trường bất động sản tại quốc gia này phát triển chậm lại và nhu cầu về căn hộ mới bị suy giảm. Evergrande như một hệ lụy phải hạ giá nhà bán mới xuống 25%, bào mòn dòng tiền cũng như khả năng trả nợ của công ty.

Việt Nam và kinh nghiệm sau cuộc khủng hoảng

Nhiều quan ngại khi cả 2 thị trường đều tăng trưởng nóng gây ra nhiều bất hợp lý về giá, xa rời sức mua, thị trường ảo. Nếu ở Trung Quốc là quy mô dân số đông, nhu cầu nhà ở lớn, GDP cao làm bệ đỡ thì tại Việt Nam với nền kinh tế liên tục tăng trưởng trong suốt 20 năm, quá trình đô thị hóa diễn ra đều đặn trong vòng 15 năm. Vậy nên nhiều chuyên gia cho rằng trong một vài năm tới chưa cần quá lo ngại.  

So sánh giữa hai thị trường Việt Nam và đất nước tỷ dân, cả hai quốc gia đều có tỷ lệ cao vốn các doanh nghiệp đầu tư vào tài sản nhà đất hình thành trong tương lai và đều không có quỹ tín thác bất động sản. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng phần lớn các doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu tương tự Trung Quốc.

Thời gian vừa rồi nhiều biện pháp thắt chặt đã được đưa ra để đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư tuy nhiên vẫn còn thiếu các quy định bắt buộc và xếp hạng tín nhiệm áp dụng cho các doanh nghiệp. Cảnh giác với trái phiếu tràn lan, cân nhắc các giải pháp để điều tiết giảm thiểu đầu cơ, đánh thuế tài sản và rà soát chặt chẽ cấu trúc tài chính các doanh nghiệp trong ngành.

Các quy định nên được đưa ra đảm bảo rằng các công ty bất động sản không vay nợ quá mức, tránh việc lạm dụng các khe hở của pháp luật để vay nợ dưới nhiều hình thức khác nhau. Các chính sách thuế đất và nhà ở phù hợp để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản, đảm bảo nhu cầu thực về nhà ở của người dân.