Condotel không còn sức hấp dẫn?

VI ANH• 23/04/2023 12:00

Chính phủ đã bổ sung Nghị định 10/2023 về việc cấp sổ đỏ cho các dự án condotel nhằm giải quyết những khó khăn về mặt pháp lý. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng việc cấp sổ vẫn còn vướng mắc.

>>Thống nhất quy định "sổ đỏ" cho condotel

Nguồn cung căn hộ du lịch (condotel) sụt giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm trước. Ảnh: D.T

Dựa trên khoản 4 điều 1 Nghị định 10/2023, sửa đổi và bổ sung khoản 5 điều 32 Nghị định 43/2014, các công trình được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại đáp ứng đủ quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất; theo thời hạn sử dụng đất tại khoản 3 điều 126, khoản 1 điều 128 của Luật Đất đai.

Chưa đảm bảo tính thống nhất

Theo Nghị định 10, công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Vụ việc được đầu tư quan tâm là cơ quan nào có trách nghiệm trong việc xác định “đủ điều kiện” cho các dự án này !?

Đối với loại hình căn hộ chung cư (sản phẩm gần condotel nhất) thì có thủ tục thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản còn condotel thì lại không có thủ tục này. Vậy nên đáp ứng “đủ điều kiện” và nếu không đủ điều kiện thì sẽ ra sao vẫn là câu hỏi mà nhiều người quan tâm.

Theo ông Trần Xuân Lượng – Tiến sĩ ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân chia sẻ, việc cấp giấy chứng nhận chỉ giải quyết tình huống tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Sau khi cấp giấy chứng nhận, vẫn chưa có định hướng quản lý cũng như vận hành căn hộ. Cùng với đó là các quy chuẩn, tiêu chuẩn, bảo hành, bảo trì đối với loại hình bất động sản cũng chưa có quy định rõ ràng.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, khoản 4 điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa bao quát việc cấp giấy chứng nhận với các công trình xây dựng sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ mà chỉ quy định cấp chứng nhận cho các công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú theo quy định. Vậy nên phạm vi của khoản 4 Điều 1 là rất hạn hẹp, chưa đồng bộ và thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Ông kiến nghị tiếp tục sửa đổi, Nghị định số 10 để cấp giấy chứng nhận cho các loại hình như condotel, officetel và các công trình sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ cũng như tính thống nhất.

Tâm lý lo ngại từ các nhà đầu tư

HoREA cũng cho biết thêm, trong hơn 10 năm qua đã có hàng ngàn căn hộ condotel được "cấp sai" giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài". Cơ quan nhà nước có thẩm quyền kết luận là đã cấp giấy chứng nhận trái pháp luật, nhưng Nghị định 10 chưa quy định "xử lý chuyển tiếp" việc cấp lại giấy chứng nhận đối với các trường hợp này, cũng cần cơ quan quản lý tiếp tục xem xét tháo gỡ.

Mặc dù tin tốt từ Nghị định số 10 được thông qua hỗ trợ cho pháp lý condotel nhưng thị trường vẫn chưa hoàn toàn phản ứng tích cực bởi các lo ngại từ tâm lý nhà đầu tư vẫn còn đó.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của nước ta hiện nay đạt giá trị khoảng 30 tỷ USD nhưng đang gặp tắc nghẽn vì câu chuyện pháp lý chưa đầy đủ, chưa thống nhất và đồng bộ.

Theo anh Q.H chủ đơn vị môi giới bất động sản tại Khánh Hòa đang sở hữu khoảng gần 30 căn condotel từ 1-2 phòng ngủ chia sẻ rằng lượng condotel được kí gửi tại văn phòng ngày càng nhiều. Nhiều căn hộ được cắt lỗ so với mức giá mua vào khoảng 10-25% so với giá mua nhưng thanh khoản cho loại hình này đến nay vẫn vô cùng yếu kém.

Nguồn ý kiến khác cho rằng trong tương lai gần, Nghị định số 10 chưa thể giải tỏa được tâm lý nhà đầu tư. Vậy nên giá cho loại hình này chưa thể tăng ngay lập tức ngay cả khi condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì môi giới vẫn sẽ khó bán vì loại hình này chủ yếu dựa trên năng lực của chủ đầu tư cũng như đơn vị vận hành.

Một thực tại nữa khi cân đối về nguồn tiền đầu tư, các đơn vị kinh doanh hình thức này hầu hết đều cam kết mức lợi nhuận cao (trên 12%/ năm). Tuy nhiên ở giai đoạn này, không nhiều doanh nghiệp đủ khả năng để chi trả ở mức này. Xét về chi phí cơ hội, nhà đầu tư hoàn toàn có thể lựa chọn phương án khác như gửi tiết kiệm hoặc các kênh đầu tư khác mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các nhà đầu tư.