Rà soát pháp luật: Điểm mâu thuẫn giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai

GIA NGUYỄN• 22/08/2021 04:40

Không chỉ tồn tại bất cập trong một số quy định, Luật Đầu tư còn cho thấy nhiều điểm không thống nhất với Luật Đất đai…

Theo các chuyên gia, mặc dù là Luật mới có hiệu lực thi hành, thế nhưng, Luật Đầu tư 2020 đã cho thấy điểm không thống nhất với Luật Đất đai 2013 về thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất.

Cụ thể, theo Luật Đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư, thời thẩm định được các quy định hướng dẫn của Luật này là 15 ngày, tuy nhiên, Luật Đất đai lại quy định văn bản thẩm định được lập trên cơ sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thời gian thẩm định theo các quy định hướng dẫn là 30 ngày.

Luật Đầu tư và Luật Đất đai còn tồn tại nhiều

Luật Đầu tư và Luật Đất đai còn tồn tại nhiều "mâu thuẫn" - Ảnh minh họa

Không chỉ có vậy, các chuyên gia cũng cho rằng, giữa 2 Luật cũng không tương thích về chế độ sử dụng đất trong khu công nghiệp.

Trong đó, Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất theo Điều 149. Còn Luật Đầu tư không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà ở sẽ nằm trong hay ngoài khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất có liên quan, Luật Đầu tư quy định dự án sẽ bị chấm dứt nếu sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo điểm g khoản 1 Điều 48.

Tuy nhiên, Luật Đất đai quy định, sau khi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ chậm 24 tháng, nhà đầu tư sẽ được phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo điểm i khoản 1 Điều 64.

Điều này khiến nhiều dự án đã ban hành quyết định chấm dứt hoạt động do vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất vì vướng quy định của Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng, dẫn đên không thể đưa ra quyết định chấm dứt dự án theo Luật Đầu tư vì “sợ” vi phạm quy định của Luật Đất đai…

Ngoài những quy định đã nêu, giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai còn không thống nhất về chế độ miễn, giảm tiền thuê đất và các quyền, nghĩa vụ có liên quan của nhà đầu tư; về tiền ký quỹ đối với dự án đầu tư;…

Đáng nói, theo các chuyên gia, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai được cho là một trong những điểm không thống nhất khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp khó khi không nhận biết được thủ tục mình sẽ phải thực hiện.

thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một trong những điểm không thống nhất khiến nhà đầu tư gặp khó - Ảnh minh họa

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một trong những điểm không thống nhất khiến nhà đầu tư gặp khó - Ảnh minh họa

Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư thì UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, không phân biệt loại đất được chuyển.

Trong khi đó, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai phải có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa, dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các Bộ, ngành có liên quan.

Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cho rằng, quy định này giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư là chưa thống nhất và chưa rõ ràng về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Luật sư Hiệp, đối với những dự án đầu tư có đề xuất chuyển mục đích dưới 10 héc ta đất trồng lúa, dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì thẩm quyền thuộc UBND hay HĐND? UBND chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nhưng không có Nghị quyết của HĐND thì giải quyết thế nào? Đối với những dự án đầu tư có đề xuất chuyển mục đích dưới 10 héc ta đất trồng lúa, dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì sẽ phải xin chấp thuận của bao nhiêu cơ quan? (UBND, HĐND, Bộ, ngành có liên quan?) Và các thủ tục sẽ thực hiện như thế nào? Thủ tục nào trước, thủ tục nào sau? Đây là một sự thiếu rõ ràng, chồng chéo về mặt thẩm quyền.

Không chỉ có vậy, giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai đang có sự chồng lấn khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất khi Điều 33 Luật Đầu tư quy định, trong hồ sơ dự án đầu tư trình UBND cấp tỉnh, nhà đầu tư sẽ đề xuất nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định về vấn đề quy hoạch, giao đất trong quá trình xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trong khi, trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 68 Nghị định 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, thì đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ không thực hiện.

Như vậy, dự án do UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn phải trải qua quy trình thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nhà đầu tư vẫn có nguy cơ không được giao đất, kể cả trong trường hợp đã được UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó.

Theo các chuyên gia, điều này dẫn tới việc cơ quan Nhà nước sẽ hai lần thẩm định về điều kiện giao đất tại hai thủ tục khác nhau đối với dự án do UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, vừa tạo ra sự lãng phí về nguồn lực từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, vừa tạo ra những rủi ro, khó khăn cho nhà đầu tư đứng trước nguy cơ không được giao đất mặc dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.