Rà soát pháp luật: Những vướng mắc từ Luật Kinh doanh bất động sản

GIA NGUYỄN• 07/09/2021 04:10

Mặc dù được đánh giá đã khắc phục được nhiều hạn chế so với văn bản Luật trước đó, thế nhưng, thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bộc lộ một số vướng mắc, bất cập...

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 (thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006), Luật ra đời được kỳ vọng mang đến nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản bởi những quy định phù hợp hơn và đảm bảo an toàn hơn cho khách hàng tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thực tế thi hành, Luật đã bộc lộ một số vướng mắc, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được cho đã bộc lộ những vướng mắc, bất cập trong quá trình thực thi - Ảnh minh họa

Theo các chuyên gia, hiện nay, các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể kinh doanh bất động sản cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Ngoài các điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản phải còn đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án. Tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Thế nhưng, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật này thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định.

Bên cạnh đó, bất động sản được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, ...). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh.

Do vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ, tuy nhiên, vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel),…

Bên Cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng thiết thống nhất với Luật Đầu tư về khái niệm

Bên Cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng thiết thống nhất với Luật Đầu tư về khái niệm "nhà đầu tư" và "chủ đầu tư" - Ảnh minh họa

Bên cạnh những nội tại đã nêu, Luật sư Phạm Văn Phát – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đang tồn tại nhiều điểm thiếu thống nhất với các luật khác.

Theo Luật sư Phát, có thể nhận thấy rằng, về mặt bản chất, việc doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư để đầu tư dự án bất động sản là nhà ở thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận là một hoạt động đầu tư đơn thuần theo pháp luật đầu tư và chịu sự chi phối của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, do hoạt động đầu tư này mang tính chất một hoạt động đặc thù, có liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và kế hoạch phát triển nhà ở do đó cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

“Do đó, nếu cùng một hoạt động, một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành dễ xảy ra tình trạng thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật, điều này sẽ dẫn đến sự chồng chéo, trùng lắp trong quá trình áp dụng pháp luật, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp”, Luật sư Phát cho hay.

Cụ thể, theo Luật sư Phát, giữa các văn bản pháp luật hiện hành còn có sự thiếu thống nhất trong sử dụng thuật ngữ “nhà đầu tư” hay “chủ đầu tư”. Luật Đầu tư sử dụng nhất quán thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản, lại sử dụng khái niệm “chủ đầu tư” để chỉ doanh nghiệp thực hiện việc bỏ vốn để đầu tư kinh doanh dự án bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh” và khoản 3 Điều 49 Luật này cũng quy định: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,...”;

Trong khi đó khoản 18, Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 đưa ra định nghĩa: “Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.

“Như vậy, việc sử dụng không thống nhất giữa thuật ngữ “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư và “chủ đầu tư” trong Luật Kinh doanh bất động sản có thể gây nhầm lẫn, áp dụng thiếu thống nhất trong thực hiện pháp luật”, Luật sư Phát chia sẻ.