“Nghìn lẻ một” chiêu trò trốn thuế - Bài 6: “Lúng túng” thu thuế chuyển nhượng bất động sản

NGUYỄN GIANG• 14/08/2022 03:50

Giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, theo các chuyên gia, trong việc kê khai thuế chuyển nhượng BĐS, người nộp thuế và cơ quan thuế giống như đang chơi trò trốn tìm…

>>“Nghìn lẻ một” chiêu trò trốn thuế - Bài 5: Chiêu bài “công ty ma”

jojoj

Theo các chuyên gia, trong việc kê khai thuế chuyển nhượng BĐS, người nộp thuế và cơ quan thuế giống như đang chơi trò trốn tìm. Ảnh minh họa

Ba chiêu “né” thuế

Theo đó, đầu năm 2022, Bộ Tài chính có công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp với cục thuế xử lý nghiêm giao dịch bất động sản có dấu hiệu trốn thuế. Đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với cục thuế yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS), doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản... kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Theo Tổng cục Thuế, thông qua công tác đấu tranh với những đối tượng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến chuyển nhượng BĐS, ngành thuế đã phát hiện nhiều thủ đoạn, chiêu trò mà các đối tượng thường sử dụng.

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc lời nói. Nhiều năm qua phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó, có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng, chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; hợp đồng viết tay do đôi bên tự ký, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá.

Thứ hai, đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thứ ba, hai bên mua và bán BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với BĐS) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS.

Quay trở lại câu chuyện thu thuế chuyển nhượng BĐS hiện nay, được biết, hiện cơ sở pháp lý cho việc tính thuế là theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính: Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá bán cao hơn bảng giá đất nhà nước thì tính thuế theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp khai thấp hơn bảng giá nhà nước ban hành thì thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%) được tính theo giá Nhà nước (do HĐND cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm một lần).

Theo Tổng cục Thuế, từ đầu năm đến nay, qua kiểm tra 85.000 bộ hồ sơ và cho kê khai lại, số thuế tăng thu đạt 222 tỉ đồng. Nhiều ý kiến cho rằng, mặc dù mục đích tăng thu cho ngân sách bước đầu thu được những kết quả tích cực. Tuy nhiên biện pháp thực hiện của ngành Thuế được cho là đang có những “lỗ hổng” về pháp lý. Theo các chuyên gia, dễ thấy nhất là cơ quan thuế không có cơ sở pháp lý nào để công nhận hay không công nhận mức giá kê khai theo hợp đồng chuyển nhượng. Cả trong trường hợp người dân kê khai lại theo yêu cầu cũng không có cơ sở nào bảo đảm mức giá đó là đúng với giao dịch thực tế.

>>“Nghìn lẻ một” chiêu trò trốn thuế - Bài 1: “Che” thu nhập, “giấu” doanh thu

hihihihi

Nếu không có hành lang pháp lý căn cơ, việc thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS tại các đô thị lớn vẫn là câu chuyện “nóng” phía trước. Ảnh minh họa

Cần hành lang pháp lý căn cơ, đảm bảo tính hợp lý, công bằng

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh vấn đề này, luật sư Nguyễn Thành Luân – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt cho rằng, những đề xuất các giải pháp khắc phục tình trạng này (như xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trên thị trường; điều chỉnh khung giá đất theo tín hiệu thị trường; thanh toán qua ngân hàng), nghe qua thấy khá hợp lý nhưng hiện đều không khả thi.

Bởi theo luật sư Luân, giá thị trường là giá nào hiện chưa được quy định rõ ràng vì nếu có, cũng chỉ mang tính tham khảo do bản chất của giao dịch thị trường là sự thoả thuận dân sự giữa hai bên, không thể có quy định nào bắt buộc cá nhân phải bán với mức giá cao hơn mức giá được coi là thị trường hoặc cao hơn mức giá mà chính người đó đã mua trước đó. Còn nếu quy định giao dịch phải được thanh toán qua ngân hàng, trong tình trạng kinh tế tiền mặt như hiện nay không thể kiểm soát được bởi hai bên có thể chỉ thanh toán đúng số tiền theo hợp đồng công chứng qua ngân hàng, phần còn lại chuyển bằng tiền mặt.

Cũng theo luật sư Nguyễn Thành Luân, một giải pháp khác được đề xuất là tăng mức khai giá tính thuế khi chuyển nhượng BĐS, là tối thiểu giá khai phải cao gấp đôi mức giá trong bảng giá đất và bảng giá Nhà nước tính lệ phí trước bạ. Giải pháp này phần nào khắc phục được những vướng mắc hiện nay là có thể tăng thu cho ngân sách mà không phải tăng giá đất.

“Tuy nhiên, giải pháp này lại rất không công bằng trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người dân khi tính thuế lấy giá thị trường nhưng khi thu hồi đất, bồi thường lại theo giá Nhà nước. Không khéo, giải pháp này sẽ càng làm trầm trọng thêm mâu thuẫn mối quan hệ vừa kể, làm cho khiếu kiện liên quan đến đất đai vốn phức tạp lại càng phức tạp” – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt chia sẻ.

Cũng quan tâm đến câu chuyện này, Thạc sĩ, luật gia Trần Hồng Tình – Hội Luật gia thành phố Hà Nội cho rằng, những lợi ích trước mắt trong việc tăng thu cho ngân sách Nhà nước (vài trăm tỉ đồng) không bù đắp được những tổn thất của xã hội trong thực hiện các biện pháp của cơ quan thuế hiện nay.

“Vấn đề lớn hơn cả chính là tổn thất về sự xói mòn niềm tin của xã hội về một Nhà nước pháp quyền mà trong đó cơ quan Nhà nước phải căn cứ trên các quy định pháp luật rõ ràng, vững chắc, đồng thời các quy định cũng phải bảo đảm tính hợp lý và công bằng, đem lại sự ổn định lâu dài cho xã hội”, luật gia Trần Hồng Tình chia sẻ.