Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Không thể bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 14/04/2023 04:00

Xoay quanh nội dung Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch sẽ tiềm ẩn nguy cơ độc quyền, câu kết…

>> Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi: Cần công khai dự án đang thế chấp

Theo đó, so với Luật hiện hành, khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định hai trường hợp kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là: bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Nhiều ý kiến lo ngại, Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền - Ảnh minh họa

Nhiều ý kiến lo ngại, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền - Ảnh minh họa

Xoay quanh nội dung đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật (sửa đổi) không nên quy định mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn. Giao dịch qua sàn sẽ chỉ mang lại lợi ích nhóm cho các sàn giao dịch, không làm gì vẫn được thu phí. Bởi, mặt bằng chung các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chất lượng rất thấp, nhiều sàn giao dịch thậm chí thuê mướn văn phòng làm sàn giao dịch và chẳng có tài sản.

Trong khi đó, chủ đầu tư làm dự án bỏ ra cả ngàn tỷ đồng, chứng minh năng lực, vốn nhưng bây giờ bắt buộc phải bán sản phẩm do mình phát triển qua sàn thì thật sự không hợp lý. Nên để các doanh nghiệp tự quyết định hình thức phân phối sản phẩm, doanh nghiệp có thể bán qua sàn hoặc nếu tự chủ, có năng lực sẽ tự phân phối sản phẩm của mình.

Thông tin với báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định đã hợp lý hơn. Tuy nhiên, cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với “đầu nậu”, doanh nghiệp bất động sản để “phân lô, bán nền” phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc bổ sung này sẽ bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo cũng như các cơn “sốt đất” xảy ra trong thời gian qua.

>>HoREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ngoài ra, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí giao dịch - Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng, chỉ một mình quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở, đất nền trong dự án… bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng chưa đủ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch mà cần phối hợp nhiều quy định khác, tại các luật khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư… Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì sàn giao dịch từ thân phận của một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất, nay sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.

Không chỉ HoREA, trước đó, nhiều chuyên gia cũng đánh giá, Dự thảo Luật (sửa đổi) lần này đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Việc áp dụng quy định phải giao dịch qua sàn sẽ dễ tạo điều kiện lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Được biết, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4 mới đây, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Vũ Hồng Thanh cho rằng, các quy định tại Dự thảo Luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.

Theo ông Thanh, những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín, việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Ngoài ra, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí giao dịch, một số ý kiến phản ánh, có thể làm tăng chi phí từ 8-10%.

“Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản. Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội bày tỏ.