Thông tư 06/2023 có siết vốn vào bất động sản?

VI ANH• 13/08/2023 00:30

Theo NHNN khẳng định, Thông tư 06 mới không siết vốn vào bất động sản mà chỉ ngăn chặn nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro và tăng cơ hội tiếp cận tín dụng cho người dân và doanh nghiệp.

>>Quảng Nam xem xét phân loại dự án của Công ty Bách Đạt An

Chưa đầy một tháng nữa Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng sẽ chính thức có hiệu lực (1/9/2023).

Theo NHNN, Thông tư mới không có mục tiêu siết chặt vốn vào lĩnh vực bất động sản

Thông tư số 06/2023/TT-NHNN nhằm mục tiêu hạn chế và kiểm soát những hoạt động cho vay có rủi ro

Theo đó, Thông tư mới sẽ áp dụng cho các dự án được xem là “không đủ điều kiện kinh doanh”. NHNN cho biết, việc ban hành quy định mới là do kết quả của các hoạt động thanh tra cho thấy tiềm ẩn một số rủi ro trong các hợp đồng góp vốn và hợp tác kinh doanh. Đặc biệt, khi nguồn trả nợ phụ thuộc vào nguồn tiền của chủ đầu tư. Đối với những dự án chưa đảm bảo tính pháp lý thì mức độ rủi ro còn tăng cao hơn.

Thông tư mới không có mục tiêu siết chặt vốn vào lĩnh vực bất động sản, mà hướng đến việc ngăn chặn những nhóm đối tượng có khả năng gây ra rủi ro. Bất động sản thường liên quan đến các khoản vay dài hạn, do đó, việc lựa chọn mục tiêu cho vay là vô cùng quan trọng để tránh nguy cơ gặp phải những dự án không hoàn thiện.

Liên quan đến vấn đề này, bà Phùng Thị Bình – Phó Tổng Giám đốc Agribank cho rằng, thay vì tiến hành siết chặt hơn, NHNN chỉ đang quy định minh bạch hơn. Điều này là do một số ngân hàng tư nhân đã tiến hành cho vay cá nhân trong những trường hợp chưa đạt đủ điều kiện pháp lý, thông qua các hình thức hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng liên kết. Tuy nhiên, khi các dự án không được hoàn thiện như kế hoạch thì việc xử lý vấn đề trở nên rất phức tạp.

Một số chuyên gia cho rằng, Thông tư mới này nhằm mục tiêu hạn chế và kiểm soát những hoạt động cho vay có rủi ro. Trong thời hạn ngắn, điều này có thể ảnh hưởng nhẹ đến tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, về dài hạn sẽ cải thiện chất lượng tài sản của các ngân hàng, đồng thời đảm bảo hơn về mặt tài chính.

Bà Nguyễn Phương Thanh - Khối phân tích, Công ty chứng khoán VNDirect cho biết, cho đến ngày 15/6/2023, tăng trưởng tín dụng của ngành chỉ đạt 3,36% so với đầu năm, mức thấp nhất trong 10 năm gần đây. Với kỳ vọng trong năm 2023, tăng trưởng tín dụng toàn ngành có thể đạt 10%, thấp hơn so với mục tiêu ban đầu là 14 - 15% theo NHNN.

Tính đến ngày 15/6, tăng trưởng tín dụng của ngành chỉ đạt 3,36% so với đầu năm, mức thấp nhất trong 10 năm gần đây.

Thông tư 06 sẽ định hướng dòng vốn tín dụng vào những dự án và mục tiêu mang tính cạnh tranh, có giá trị cao đối với nền kinh tế

Đáng chú ý, việc ban hành Thông tư 06 nhằm tăng cường giám sát đối với các khoản vay kinh doanh trong lĩnh vực chứng khoán và bất động sản. Thông tư này không chỉ bổ sung các điều kiện không cho phép vay, mà còn yêu cầu các ngân hàng tăng cường kiểm tra hoạt động cho vay, tránh tình trạng nợ xấu hoặc sử dụng vốn phục vụ cho đầu tư kinh doanh chứng khoán và bất động sản.

>>Lập Tổ công tác địa phương gỡ khó cho dự án bất động sản

Theo nhận định của bà Thanh, thông qua việc gia tăng các quy định liên quan đến việc giải ngân cho vay, Thông tư 06 sẽ định hướng dòng vốn tín dụng vào những dự án và mục tiêu mang tính cạnh tranh, có giá trị cao đối với nền kinh tế. Từ đó, tạo cơ sở hạ tầng pháp lý cho việc các khoản vay phê duyệt điện tử cũng là một trong những mục tiêu của Thông tư này.

Mặc dù NHNN đã khẳng định Thông tư mới này sẽ không “siết” điều kiện cho vay đối với khách hàng, thay vào đó là loại bỏ những rào cản để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng tiếp cận vốn tín dụng. Tuy nhiên, văn bản này vẫn nhận nhiều ý kiến trái chiều.

Theo TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, NHNN nên xem xét lại phương án cho vay trong trường hợp dự án có thể chưa đủ điều kiện trong thời điểm hiện tại, nhưng có khả năng đáp ứng các điều kiện trong tương lai. Ông cho rằng nếu dự án được định hình như là "tài sản hình thành trong tương lai" và có thể được tổ chức tín dụng đánh giá và đảm bảo, thì nên cho phép vay tín dụng cho dự án đó.

Cũng theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, khái niệm "dự án đầu tư không đủ điều kiện" trong Thông tư 06 có sự khác biệt so với khái niệm điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai, được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Do đó, quy định này của Thông tư 06 đã tạo ra một "rào cản" trong việc vay tín dụng cho các dự án bất động sản, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư cần bổ sung vốn tín dụng cao để thực hiện xây dựng các công trình của dự án.