Khắc phục bất cập trong tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất

DIỆU HOA• 06/05/2024 05:00

Theo HoREA, việc thực hiện phương thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cần sớm hoàn thiện công thức tính tỷ lệ tăng bình quân giá đất tối thiểu là rất cần thiết.

>>Phân biệt rõ quy định đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tổ chức lấy ý kiến góp ý về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Tính tỷ lệ tăng bình quân giá đất tối thiểu là rất cần thiết.

Trong đó, Khoản 3 Điều 25 dự thảo Nghị định đã đổi mới công thức tính tỷ lệ tăng bình quân giá đất tối thiểu là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất tỷ lệ tăng bình quân giá đất được quy tương đương giá trị bằng tiền nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bất cập gây khó cho doanh nghiệp

Góp ý dự thảo Nghị định, HoREA cho biết, việc Nhà nước quy định phương pháp tính để tính toán khoản nộp thêm ngân sách Nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đất (giá sàn nộp ngân sách nhà nước - m3) là rất cần thiết để làm cơ sở cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tự tính giá trị m3 tối thiểu và các nhà đầu tư dự thầu cũng có cơ sở tự tính giá trị m3 mà mình tự nguyện nộp thêm vào ngân sách nhà nước ngoài số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định, nhất là trong trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia đấu thầu mà không có sự cạnh tranh.

Xét về bản chất, ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án có sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định, thì nhà đầu tư còn phải nộp thêm vào ngân sách nhà nước phần giá trị m3, mà trong trường hợp đấu thầu có nhiều nhà đầu tư thì giá trị m3 sẽ quyết định việc trúng thầu dự án do thường chọn nhà đầu tư có giá trị m3 cao hơn, hoặc trong trường hợp đấu thầu chỉ có 1 nhà đầu tư thì giá trị m3 là giá sàn nộp thêm vào ngân sách nhà nước ngoài khoản thu tiền sử dụng đất theo quy định.

Do vậy, điểm mấu chốt là phải quy định cách tính giá trị m3 vừa đúng thuật toán, vừa sát thực tế, dễ hiểu, dễ thực hiện để không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, vẫn còn bất cập hạn chế trong xác định khu đất, quỹ đất tham chiếu, được quy định tại Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT tại Mục 3 Phụ lục V, quy định giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm gần nhất dẫn đến với 2 cách tính của Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT lại cho ra 2 giá trị m3 khác nhau.

Một bất cập nữa của Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT và Nghị định 25/2020/NĐ-CP về cách tính giá trị m3 là việc xác định các thông số đầu vào do Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT và Nghị định số 25/2020/NĐ-CP chỉ sử dụng giá tham chiếu là giá trúng đấu giá, không sử dụng giá đất thuộc các nguồn khác và các thông số đầu vào này chưa thực sự đảm bảo tính tương đồng về diện tích, quy mô, lợi thế thương mại nên dẫn đến việc xác định giá trị m3 cao, thậm chí có trường hợp xác định giá trị m3 rất cao.

Bởi lẽ, các lô đất, khu đất đưa ra đấu giá để thực hiện dự án đầu tư thường có vị trí đẹp, có lợi thế kinh doanh, thương mại, dịch vụ nên thường có giá cao, thậm chí có trường hợp nhà đầu tư tham gia đấu giá cố ý đẩy giá trúng đấu giá lên rất cao (giá ảo) để trục lợi, điển hình là các cuộc đấu giá 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức năm 2022.

Nếu lấy giá đất bình quân trong 2 năm để tính giá trị m3 cho các vị trí xa trung tâm thì rất bất hợp lý, nhưng cách làm này lại rất có lợi cho các vị trí tại khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm, nên cách tính này chưa đảm bảo tính công bằng đối với các nhà đầu tư.

Quy định cách tính giá trị m3 của Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT chưa thật thống nhất với Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định cách tính giá trị m3 bằng hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án, mà yếu tố tương đồng là rất quan trọng để xác định giá trị m3 hợp lý, sát với thực tiễn.

Nhưng, khi tính giá trị m3 bằng bình quân giá đất đã đấu giá trước đó rồi cộng lại chia trung bình thì phần chênh lệch về lợi thế khu đất để tính giá trị m3 lại tiếp tục được tính lần nữa (tính 2 lần) sẽ dẫn đến giá trị m3 tăng lên cao hơn, gây thiệt thòi cho doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải chi trả do chi phí này được tính vào giá bán bất động sản, nhà ở.

Do vậy, việc áp dụng cách tính giá trị m3 theo Phụ lục V Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT có nhiều hạn chế, gây bất lợi cho nhà đầu tư có thể tác động làm giảm năng lực cạnh tranh của quốc gia và từng địa phương trong việc thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài (vốn FDI) và cả các nhà đầu tư trong nước.

>>Bất cập đấu thầu dự án chưa giải phóng mặt bằng

Hoàn thiện cách tính giá sàn nộp nhà nước

Hơn nữa, theo HoREA, quy định của Luật Đất đai 2013, 2024 quy định tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước được xác định tại thời điểm tính thu tiền sử dụng đất nhằm tránh làm thất thu ngân sách nhà nước, có nghĩa là các lợi thế của thửa đất, khu đất đã được tính toán đầy đủ trong trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hoặc trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cần sớm hoàn thiện công thức tính tỷ lệ tăng bình quân giá đất tối thiểu là rất cần thiết.

Hiệp hội nhận thấy, việc tính giá sàn nộp ngân sách nhà nước được bên mời thầu xác định theo công thức được quy định tại điểm k khoản 2 Điều 47 Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã làm khó cho các địa phương trong việc xác định giá trị m3 và làm hạn chế việc triển khai thực hiện phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư do khó thu hút được các nhà đầu tư, mà nguyên nhân là do việc xác định các thông số đầu vào để tính giá trị m3 theo Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT và Nghị định 25/2020/NĐ-CP chỉ sử dụng giá tham chiếu là giá trúng đấu giá, không sử dụng giá đất thuộc các nguồn khác và các thông số đầu vào này chưa thực sự đảm bảo tính tương đồng về diện tích, quy mô, lợi thế thương mại nên dẫn đến việc xác định giá trị m3 cao, thậm chí có trường hợp xác định giá trị m3 rất cao.

Trong thời gian tới, phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ dần trở thành phương thức tiếp cận đất đai rất phổ biến của các nhà đầu tư. Do đó, HoREA kiến nghị nghiên cứu để góp ý hoàn thiện Điều 25 dự thảo Nghị định để đảm bảo tính khả thi và sát với tình hình thực tiễn.

Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư xem xét xây dựng dự thảo Thông tư hướng dẫn thi hànhNghị định Quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.