TP HCM không cấm căn hộ chung cư cho thuê ngắn ngày?
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, lãnh đạo của Sở Xây dựng TP HCM khẳng định, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của UBND TP HCM không cấm căn hộ nhà chung cư cho thuê ngắn hạn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội vừa nhận được 03 Công văn của Bộ Xây dựng, trong đó, đáng chú ý là Công văn 418/QLN-QLNO ngày 15/05/2025 của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) trả lời Cục kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp), liên quan đến tổng hợp các vướng mắc bất cập và kiến nghị xử lý trong lĩnh vực nhà ở, theo đề nghị của Bộ Xây dựng.
Sẽ rà soát, báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi
Trong đó, tại mục 3.3 của bản tổng hợp có nêu, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, các văn bản hướng dẫn thi hành và Công văn 4757 của Bộ Xây dựng đã xác định việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là bị nghiêm cấm.
Bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb là người thuê sử dụng căn hộ với mục đích để ở, pháp luật hiện không có quy định nào để xác định cho thuê ngắn ngày là bao nhiêu ngày hay cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình. Thực tế hiện nay chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm mà cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý.
Do vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa hợp lý và đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý. Chủ sở hữu căn hộ không ở thì họ có quyền cho thuê, đây là một trong những quyền tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Bộ luật Dân sự.
Mô hình này trên thực tế có thể gây phiền hà đến các cư dân khác nhưng thay vì cấm thì cần có giải pháp để quản lý. Ví dụ như chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng các điều kiện về đảm bảo an ninh trật tự và Phòng cháy chữa cháy, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.
Trong bản tổng hợp này, hướng xử lý được nêu ra là, các cơ quan chức năng nên có những biện pháp tổng thể như ban hành các quy định pháp luật cụ thể trong quản lý nhà chung cư về hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn.
Trường hợp tiếp tục cấm hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại các dự án chung cư, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng có thể cân nhắc những chế tài có tính răn đe đối với các trường hợp vi phạm.
Về nội dung nêu trên, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết, hiện nay, việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này.
Đối với đề xuất hướng xử lý nêu tại mục 3.3 của bản tổng hợp, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản ghi nhận, nghiên cứu rà soát để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới.
Đồng thời cho biết, Bộ Xây dựng đã có các văn bản trả lời công dân và văn bản gửi Đoàn đại biểu Quốc hội TP HCM về báo cáo trả lời đơn công dân liên quan đến việc cho thuê nhà ở chung cư theo mô hình Airbnb.
Trong các văn bản này, Bộ Xây dựng cho biết, theo Luật Nhà ở năm 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm. Đồng thời, không có quy định cấm việc chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư để ở.
Trường hợp cho thuê nhà ở (bao gồm cả hình thức cho thuê thông qua Airbnb) thì nhà ở được cho thuê phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Nhà ở năm 2023; phải lập Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Ngoài ra, trường hợp sử dụng nhà ở để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về du lịch.
Luật không cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày để ở
Ông Châu cũng cho biết, khi trao đổi với lãnh đạo Hiệp hội, một lãnh đạo của Sở Xây dựng TP HCM khẳng định, Quyết định 26 của UBND TP HCM không cấm căn hộ nhà chung cư cho thuê ngắn hạn và các chủ sở hữu nhà chung cư có thể đăng ký kinh doanh cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn theo quy định tại Điều 13 Quyết định 26/2025/QĐ-UBND.
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay thì tất cả các Ban quản trị, Ban quản lý nhà chung cư trên địa bàn Thành phố đều thông báo cấm cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn, căn cứ theo Điều 12 Quyết định 26/2025/QĐ-UBND và Văn bản 1260/SXD-QLXD ngày 01/04/2025 của Sở Xây dựng.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, quyền của chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư được cho thuê căn hộ dài hạn hoặc ngắn hạn là hoạt động hợp pháp đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Bộ Luật dân sự 2015, nhưng có một số vấn đề cần quan tâm để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn, như sau:
Thứ nhất, hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn có thể có “tác động đến môi trường sống, gây ồn ào dẫn đến có thể phát sinh mâu thuẫn giữa cư dân ở chính thức và khách vãng lai ở ngắn hạn”, nên rất cần thiết bổ sung quy định pháp luật để bảo đảm quản lý hiệu lực, hiệu quả hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn vào Luật Nhà ở, Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD.
Đặc biệt, cần bổ sung nội dung về hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn vào “Nội quy nhà chung cư” để xác định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ của người cho thuê căn hộ ngắn hạn và mối quan hệ với Ban quản trị, Ban quản lý nhà chung cư, cơ quan chính quyền, cơ quan công an cấp xã và trách nhiệm đối với khách thuê căn hộ ngắn hạn. Trong đó có thể quy định người cho thuê căn hộ ngắn hạn có nghĩa vụ nộp phí quản lý vận hành nhà chung cư cao hơn các hộ cư dân.
Thứ hai, người cho thuê căn hộ ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định pháp luật.
Từ đó, ông Châu kiến nghị, Bộ Xây dựng nghiên cứu rà soát để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Nhà ở 2023 và xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD, để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn, bảo đảm hài hòa lợi ích của người cho thuê căn hộ ngắn hạn với cộng đồng cư dân và khách thuê căn hộ.
Do Luật Nhà ở 2023 không cấm hoạt động cho thuê căn hộ để ở ngắn hạn, nên ông Châu đề nghị Sở Xây dựng trình UBND TP HCM xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 12 và Điều 13 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND hoặc có văn bản giải thích Điều 13 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND quy định “quản lý hoạt động cho thuê căn hộ để ở” bao gồm “cho thuê căn hộ dài hạn” (theo tháng, theo năm) và “cho thuê căn hộ ngắn hạn” (theo tuần, theo giờ).
Chủ tịch HoREA cũng đề nghị Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng để xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách, pháp luật nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn.
Cùng với đó là, đề nghị các chủ sở hữu căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn thực hiện đầy đủ trách nhiệm, nghĩa vụ đối với Nhà nước, khách thuê nhà và chấp hành đầy đủ các quy định pháp luật, Nội quy nhà chung cư để bảo đảm hài hòa lợi ích với cộng đồng cư dân nhà chung cư.