Kiến nghị thanh kiểm tra nhà chung cư cho thuê ngắn ngày

Trong văn bản gửi UBND TP HCM, Công an TP HCM cùng các sở ngành, TS Đỗ Thị Loan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, tại các chung cư quy mô dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 là bao nhiêu người. Dân số này được tính dựa trên việc hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại dự án và của khu vực đáp ứng được cho người dân về đi lại, ăn, học, vui chơi giải trí...

Trên thực tế, các chủ đầu tư khi làm thủ tục đầu tư xây dựng chung cư phải thực hiện hàng loạt các bước theo quy định của pháp luật. Cụ thể là thủ tục về quyền sử dụng đất hợp pháp, về quy hoạch chi tiết 1/500 (tuân thủ nghiêm ngặt các chỉ tiêu như hệ số sử dụng đất và quy mô dân số), về chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án, cấp phép xây dựng...

Tuy nhiên, trong thời gian qua tại các nhà chung cư trên địa bàn TP HCM việc phát sinh một lượng lớn khách lưu trú ngắn ngày đã phá vỡ và vượt quy mô dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án, khiến mật độ cư trú thực tế hàng ngày tại nhiều nhà chung cư vượt quá mức cho phép, kéo theo nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

Đơn cử là xuống cấp hạ tầng kỹ thuật, ảnh hưởng môi trường sống và làm giảm tuổi thọ của công trình; Địa phương không kiểm soát được đăng ký tạm trú – tạm vắng, mất an ninh trật tự khu vực; Các hành vi tiêu cực như: Sử dụng ma túy, mại dâm, cờ bạc, mở nhạc lớn, tụ tập đông người, ca hát xuyên đêm đang diễn ra thường xuyên, công khai và không thể kiểm soát; Số người lưu trú ngắn ngày vượt quy chuẩn dân số căn hộ do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

TS Đỗ Thị Loan cũng cho rằng, việc gia tăng dân số ngắn ngày đột biến còn gây hệ quả nghiêm trọng về hạ tầng kỹ thuật và xã hội như: hệ thống kỹ thuật tòa nhà bị hao mòn nhanh chóng, hạ tầng khu vực bên trong nhà chung cư như: thang máy, thang vận chuyển hàng hóa, sân chơi, công viên, hồ bơi... bị khai thác sử dụng quá tải, tuổi thọ và chất lượng công trình giảm nhanh.

Đồng thời, nguy cơ cháy nổ, mất an toàn phòng cháy chữa cháy tăng cao; gây mâu thuẫn giữa cư dân ở chính thức và khách vãng lai ở ngắn ngày càng gia tăng, không thể kiểm soát, chất lượng sống và môi trường sống của cư dân chính thức bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng.

"Điều này sẽ khiến hệ thống điện bị quá tải so với thiết kế ban đầu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Lưu lượng cấp nước không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, gây gián đoạn sinh hoạt; Trạm xử lý nước thải vận hành quá công suất thiết kế, tiềm ẩn rủi ro nghiêm trọng đến môi trường và đe dọa đến sức khỏe cộng đồng", TS Đỗ Thị Loan đánh giá.

TS Đỗ Thị Loan cũng cho biết, qua khảo sát thực tế tại nhiều chung cư trên địa bàn TP HCM, đặc biệt là những nơi có hoạt động Airbnb phổ biến, bà đã nhận thấy môi trường sống tại đây đang xuống cấp nghiêm trọng, mất an ninh và an toàn từ các khu vực sảnh lễ tân, thang máy, hành lang, hồ bơi, công viên, sân chơi, bãi xe, cho đến các căn hộ có khách lưu trú ngắn ngày tại nhà chung cư.

Từ những vấn đề trên, TS Đỗ Thị Loan đề nghị UBND TP HCM chỉ đạo các sở ngành tiến hành thanh tra, kiểm tra toàn diện tất cả các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án cũng như giấy phép xây dựng đã được phê duyệt chính thức của từng dự án nhà chung cư trên địa bàn TP HCM. Đặc biệt, tại các khu vực có mật độ dân số cao như các quận 1, 3, 4, 5, 7, 10, Bình Thạnh, TP Thủ Đức... có dấu hiệu hoạt động lưu trú ngắn ngày theo mô hình Airbnb, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cộng đồng cư dân và hoạt động xã hội.

Đồng thời, bà cũng đề nghị thanh kiểm tra các nhà chung cư có sử dụng đúng mục tiêu dự án hay không về cơ cấu căn hộ, quy mô dân số đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng. Trên cơ sở đó, đề xuất các biện pháp đề xử phạt nghiêm theo quy định của pháp luật.

Trước đó, ngày 27/3, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố. Theo đó, với hoạt động khai thác căn hộ cho thuê lưu trú du lịch (thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ, airbnb...) trong các dự án chung cư, Thành phố quy định chỉ những dự án được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch.

Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện cũng như quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, đồng thời đăng ký tạm trú cho khách thuê theo pháp luật hiện hành.

Với căn hộ chung cư, quy định nêu rõ chỉ được sử dụng vào mục đích cho thuê để ở, tuyệt đối không sử dụng căn hộ vào mục đích khác (lưu trú du lịch ngắn ngày, airbnb...). Việc cho thuê phải có hợp đồng ký kết giữa chủ nhà và bên đi thuê.

Các hợp đồng thuê này không bắt buộc công chứng, chứng thực nhưng sẽ là cơ sở để xác định trách nhiệm của hai bên. Trong trường hợp người đi thuê sử dụng căn hộ vào các mục đích khác (không phải để ở) sẽ bị xử lý trách nhiệm.

Ngoài ra, ban quản trị chung cư và đơn vị quản lý vận hành cũng sẽ dựa trên hợp đồng thuê để yêu cầu người đi thuê nhà tuân thủ nội quy, quy chế quản lý, sử dụng của tòa nhà chung cư, bảo đảm an ninh trật tự, tránh gây ảnh hưởng đến cư dân sinh sống trong dự án.

Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cũng quy định, cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Theo đó, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư theo ngày, giờ là hoạt động lưu trú, giống như hoạt động của khách sạn và cần có giấy phép về kinh doanh dịch vụ lưu trú. Đồng thời, khi kinh doanh dịch vụ này phải xuất hóa đơn, khai báo thuế và đóng thuế, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an ninh; phải đăng ký tạm trú với cấp chính quyền địa phương.

Trước đó, Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã quy định rằng, chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú như khách sạn. Do đó, quy định của UBND TP HCM không phải là mới mà là nhằm mục đích thực thi luật một cách chặt chẽ hơn. Bởi trong những năm qua, do việc quản lý chưa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở để khai thác mô hình cho thuê lưu trú ngắn ngày trong các căn hộ chung cư, gây ra những xung đột, mâu thuẫn giữa cư dân chung cư ở chính và các khách thuê.

Việc siết chặt quản lý này là bước đi nhằm đưa chung cư trở về đúng chức năng ban đầu của nhà chung cư. Điều này cũng sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai đối với các nhà đầu tư.