Nhận diện "ách tắc" pháp luật kinh doanh: Bất cập quy định chuyển mục đích sử dụng đất
Mặc dù đã có chính sách liên quan, thế nhưng, quá trình thực thi Luật Đất đai 2024 nhiều địa phương không rõ thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng...
Xoay quanh vấn đề này, theo chia sẻ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định về việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây…”.
Tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định về áp dụng bảng giá đất để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: “1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:… b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm”.
Theo VNREA, Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định về việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; như vậy không có quy định về cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, điểm b khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định việc tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm là theo bảng giá đất, như vậy mọi chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đều nộp chung một số tiền thuê đất như nhau. Điều này có nguy cơ dẫn tới lãng phí nguồn lực đất đai, đặc biệt với các khu đất có giá trị thương mại cao, và khiến địa phương ngần ngại khi tham mưu thủ tục cho thuê đất (không qua đấu giá).
Từ khó khăn, vướng mắc đã nêu, VNREA đề xuất, sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 theo hướng: “Điều 159. Bảng giá đất - 1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:… b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Trường hợp Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì tiền thuê đất xác định theo kết quả đấu giá”.
Cùng với vấn đề đã nêu, chia sẻ về bất cập liên quan đến Điều 122 về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, VNREA cho rằng, theo quy định tại khoản 1 Điều 122: “Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.
“Từ đó dẫn đến việc, hiện nay, trong quá trình thực thi Luật Đất đai nhiều địa phương không rõ thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác đối với các dự án thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ.
Mặc dù, theo quy định và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án thuộc trường hợp Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng… đã được xem xét, chấp thuận khi quyết định chủ trương đầu tư do đó không cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng… nữa”, VNREA chia sẻ.
Từ những vướng mắc, khó khăn đã nêu, để đảm bảo cách hiểu thống nhất cần quy định rõ nội dung này. VNREA đề nghị sửa đổi khoản 1 này theo hướng: “Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí;
HĐND cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác”, VNREA đề xuất.