Chính sách - Quy hoạch
Bất động sản gắn mã định danh: Khép lại thời “lướt sóng”
Việc mỗi căn nhà, căn hộ được cấp một mã định danh điện tử từ ngày 1/3 được kỳ vọng tạo bước ngoặt cho thị trường địa ốc.
Khi Nghị định 357/2025 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, mỗi căn nhà, mỗi căn hộ chung cư hay từng sản phẩm trong dự án đều được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt.
Đi kèm với đó là “hồ sơ điện tử” tích hợp thông tin thửa đất, tình trạng pháp lý, quy hoạch và lịch sử giao dịch. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong lộ trình số hóa thị trường bất động sản, hướng tới quản lý tập trung và minh bạch hơn.
Thu hẹp khoảng trống thông tin
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 có khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên; trong đó, khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Tỷ lệ này cho thấy vai trò đáng kể của nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm theo đuổi chiến lược “lướt sóng”.
Khi mỗi bất động sản được cấp mã định danh riêng và mọi giao dịch được “lưu vết” trên hệ thống quốc gia, lợi thế từ bất cân xứng thông tin sẽ giảm đáng kể. Người mua có thể tra cứu trực tiếp tình trạng pháp lý, quy hoạch, lịch sử chuyển nhượng, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tin trung gian.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam, cho rằng việc định danh tài sản sẽ tạo nền tảng minh bạch cho cả quản lý nhà nước lẫn vận hành thị trường. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông, cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động cung – cầu, giá cả theo thời gian thực, từ đó nâng cao hiệu quả điều hành.
Minh bạch thông tin không chỉ giúp giảm rủi ro cho người mua mà còn góp phần tái lập trật tự thị trường, hạn chế tình trạng “thổi giá” dựa trên tin đồn.
Lướt sóng đối mặt rủi ro lớn hơn
Tác động rõ ràng nhất của hệ thống định danh là thu hẹp dư địa cho đầu cơ ngắn hạn. Khi mọi thông tin pháp lý và lịch sử giao dịch được công khai, chiến lược “mua nhanh – bán nhanh” dựa trên kỳ vọng mơ hồ sẽ phải đối mặt với rủi ro cao hơn.
Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ buộc phải tính toán kỹ về thời gian nắm giữ và biên lợi nhuận. Trong bối cảnh dữ liệu minh bạch, khả năng tạo sóng giá dựa trên thông tin chưa được kiểm chứng sẽ giảm đáng kể.
Việc mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ cũng giúp hạn chế tình trạng kê khai giá thấp hơn thực tế. Thị trường từng tồn tại song song “hai mức giá”: giá giao dịch thực và giá khai báo. Khi dữ liệu tập trung buộc các bên tiệm cận giá trị thật, cơ hội hưởng chênh lệch thiếu minh bạch sẽ dần thu hẹp, đồng thời tạo cơ sở cho việc hoàn thiện chính sách thuế trong tương lai.
Trong ngắn hạn, thanh khoản tại một số khu vực từng tăng nóng có thể chững lại do yếu tố tâm lý. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường vận hành sát với giá trị thực thay vì bị dẫn dắt bởi kỳ vọng ngắn hạn.
Theo quan điểm của VARS, khi dữ liệu được minh bạch hóa, nhà đầu tư sẽ phải chuyển từ tư duy “mua theo sóng” sang “mua theo giá trị”. Quyết định đầu tư không còn dựa chủ yếu vào thông tin lan truyền, mà dựa trên khả năng khai thác thực tế, dòng tiền cho thuê, tiềm năng hạ tầng đã được phê duyệt và sức cầu ở thực.
Song song với định danh bất động sản, việc cấp mã số cho môi giới gắn với chứng chỉ hành nghề và thông tin cá nhân cũng được triển khai. Giải pháp này được kỳ vọng nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp, giảm tình trạng tung tin thất thiệt để tạo sóng giá, đồng thời góp phần chuyên nghiệp hóa đội ngũ trung gian.
Về dài hạn, hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung còn là công cụ quan trọng cho công tác hoạch định chính sách. Khi cơ quan quản lý nắm được chính xác lượng hàng tồn kho, cơ cấu nguồn cung theo từng phân khúc và khu vực, các quyết định điều tiết sẽ sát thực tiễn hơn, hạn chế tình trạng lệch pha cung – cầu.
Đối với người mua ở thực, minh bạch thông tin giúp giảm rủi ro và chi phí tìm kiếm. Quy trình sang tên, cập nhật chủ sở hữu trên nền tảng số hóa không chỉ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà còn hạn chế tranh chấp phát sinh.