Chính sách - Quy hoạch
Sửa Luật Kinh doanh Bất động sản: Tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, đẩy mạnh phân cấp phân quyền
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được xây dựng theo hướng đẩy mạnh phân cấp phân quyền, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.
Gỡ điểm nghẽn pháp lý
Trình bày Tờ trình tại phiên họp mở rộng thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, an toàn, giảm chi phí tuân thủ và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Theo Thứ trưởng, dự thảo được xây dựng trên ba định hướng lớn gồm hoàn thiện thể chế để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và minh bạch; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm các điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính không còn phù hợp; đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số, tăng cường công khai, minh bạch và xử lý những bất cập phát sinh trong quá trình thi hành pháp luật.
Đáng chú ý, dự thảo được tinh gọn còn 10 chương, 62 điều, giảm khoảng 30% số điều so với luật hiện hành. Nhiều quy định cũng được rà soát theo hướng đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các luật có liên quan, đồng thời bổ sung cơ sở pháp lý đối với một số loại hình bất động sản mới và hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án.
Có thể thấy, trọng tâm của lần sửa đổi lần này là nâng cao chất lượng hệ thống pháp luật thông qua tinh gọn quy định, tăng tính đồng bộ và cải cách thủ tục, qua đó tạo môi trường đầu tư minh bạch và thuận lợi hơn.
Đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng cơ quan soạn thảo đã tiếp thu nhiều ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo ông, một số nội dung vẫn cần tiếp tục được cụ thể hóa để nâng cao tính khả thi khi luật đi vào cuộc sống.
Theo ông Hiệp, khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần được lượng hóa bằng các tiêu chí cụ thể, phù hợp với điều kiện thu nhập của từng địa phương thay vì quy định theo hướng định tính. Đồng thời, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, cần có cơ chế ưu đãi rõ ràng hơn về tiền sử dụng đất và thuế thay vì chỉ quy định theo nguyên tắc.
Những góp ý này cho thấy việc hoàn thiện thể chế không chỉ dừng ở cắt giảm thủ tục mà còn cần các quy định rõ ràng, thống nhất để giảm rủi ro pháp lý và nâng cao khả năng thực thi.
Nâng cao hiệu quả quản lý
Bên cạnh hoàn thiện thể chế, dự thảo cũng hướng đến đổi mới phương thức quản lý thông qua phân cấp và chuyển đổi số. Đây được kỳ vọng là giải pháp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, nâng cao hiệu quả quản lý và tăng tính minh bạch của thị trường.
Theo đó, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được phân cấp từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Dự thảo cũng bổ sung quy định xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản theo nguyên tắc "Đúng - Đủ - Sạch - Sống", hướng tới chuẩn hóa dữ liệu và tăng tính công khai, minh bạch của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án nhằm bảo đảm quản lý đầy đủ thực tiễn thị trường và tăng cường bảo vệ quyền lợi của người dân. Đồng thời, ông kiến nghị bổ sung quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đăng ký kinh doanh để thống nhất với Luật Đầu tư.
Đối với quy định về đặt cọc, ông Châu đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc tối đa 5% ngay sau khi có quỹ đất hợp pháp và được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được công nhận là chủ đầu tư, thay vì chỉ được nhận khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như dự thảo hiện nay. Theo ông, cách tiếp cận này vừa phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, vừa tạo thêm nguồn lực cho doanh nghiệp triển khai dự án, đồng thời giúp người mua tiếp cận sản phẩm từ giai đoạn đầu.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị hoàn thiện các quy định về bảo lãnh ngân hàng, giao dịch điện tử, mã số định danh môi giới, phòng chống rửa tiền và cơ chế chuyển nhượng dự án đang thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Những đề xuất này đều hướng đến mục tiêu tăng tính đồng bộ của hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường.