Nghiên cứu - Trao đổi
Cần làm rõ nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê
Cùng với việc cân nhắc hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), một số ý kiến cũng đề nghị làm rõ nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại.
Như đã thông tin, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được cập nhật ngày 13/9/2026 gồm 13 Chương và 132 Điều, lược bỏ 66 Điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Thay đổi lớn nhất của Dự thảo nằm ở tư duy lập pháp, chỉ quy định các vấn đề chung, mang tính nguyên tắc, còn các chi tiết kỹ thuật sẽ giao cho Chính phủ hướng dẫn.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, Dự thảo Luật (sửa đổi) được cho vẫn còn không ít vấn đề cần được cân nhắc, bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, một số ý kiến cũng đề nghị làm rõ nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại.
Gửi tham luận góp ý tới Hội thảo: Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, Luật sư Vũ Khánh Din, Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA cho biết, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 (được hợp nhất tại văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH ngày 26/3/2026). Đối với dự án nhà ở thương mại tại đô thị loại đặc biệt, I, II, III, UBND cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo một trong các phương thức: Dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án; bố trí quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật tại vị trí khác; hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Trong khi tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), khoản 1 Điều 25 yêu cầu dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội. Khoản 2 Điều 25 quy định UBND cấp tỉnh quyết định phương thức thực hiện thông qua quỹ đất trong dự án, quỹ đất tại vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương. Và khoản 4 Điều 25 quy định: Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 Điều này.
Theo Luật sư Vũ Khánh Din, việc tiếp tục cho phép thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất trong dự án, quỹ đất tại vị trí khác hoặc nộp tiền tạo ra sự linh hoạt cần thiết. Tuy nhiên, Điều 25 vẫn chưa làm rõ tiêu chí lựa chọn phương thức, thời điểm xác định nghĩa vụ và quan hệ giữa phần nhà ở xã hội với phần nhà ở cho thuê.
Thực tế áp dụng cơ chế quỹ đất 20% cho thấy, một nghĩa vụ được xác định nhưng không gắn với nhu cầu và điều kiện của từng khu vực có thể dẫn đến quỹ đất được bố trí nhưng không sử dụng. Ở chiều ngược lại, việc cho phép thay nghĩa vụ tạo lập quỹ đất bằng nghĩa vụ tài chính cũng đặt ra rủi ro làm giảm quỹ đất nhà ở xã hội tại những khu vực có hạ tầng và cơ hội việc làm tốt. Khi cấu trúc dự án thay đổi, việc phân bổ nghĩa vụ cũng đã phát sinh trường hợp phải xin hướng dẫn lại.
Cũng theo Luật sư Vũ Khánh Din, các vướng mắc này vẫn có thể lặp lại dưới cấu trúc của Điều 25 nếu luật chỉ liệt kê các phương thức thực hiện mà không xác định rõ căn cứ lựa chọn và thời điểm chốt nghĩa vụ. Việc bổ sung thêm nhà ở cho thuê càng làm yêu cầu này rõ hơn, bởi nhà đầu tư cần biết ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án phần nghĩa vụ nào dành cho nhà ở xã hội, phần nào dành cho nhà ở cho thuê và nghĩa vụ đã hoàn thành có bị tính lại khi dự án được chia, tách hay điều chỉnh hay không.
Từ đó, Luật sư Vũ Khánh Din đề nghị, khoản 2 Điều 25 nên quy định phương thức thực hiện nghĩa vụ được xác định cùng với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc văn bản tương đương; quyết định phải ghi rõ diện tích đất trong dự án, quỹ đất thay thế hoặc căn cứ xác định khoản tiền phải nộp. Ba phương thức cần được xác định là các phương thức thay thế cho cùng một phần nghĩa vụ, phần đã hoàn thành không bị tính lại theo phương thức khác.
Luật cũng cần xác định rõ nhà ở cho thuê được tính trong cùng tổng nghĩa vụ hay là một nghĩa vụ độc lập; nếu nằm trong cùng tổng nghĩa vụ thì UBND cấp tỉnh phân bổ tỷ lệ trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở, nhu cầu thực tế và điều kiện quỹ đất. Trường hợp dự án được chia, tách hoặc điều chỉnh ranh giới, phần nghĩa vụ đã thực hiện phải được phân bổ cho các dự án thành phần.
“Khoản 4 tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết khoản 2, trong đó cần có công thức tính khoản tiền thay thế và nguyên tắc nộp đủ khoản tiền đã được xác định thì được coi là hoàn thành nghĩa vụ theo phương thức nộp tiền”, Luật sư Vũ Khánh Din góp ý.
Cùng với nội dung đã nêu, tại tham luận, vị chuyên gia này cũng đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, cân nhắc một số nội dung liên quan: Đối tượng, điều kiện và hồ sơ hưởng chính sách nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và cơ chế hậu kiểm; phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn; cải tạo chung cư: lựa chọn chủ đầu tư và hệ số K bồi thường; nguồn thu từ phần sở hữu chung và kinh phí bảo trì nhà chung cư; chương trình phát triển nhà ở và điều kiện triển khai dự án.