Chính sách - Quy hoạch
Đô thị tích hợp và lời giải mới cho tương lai bất động sản TP HCM
TP HCM đang đứng trước cơ hội lớn để tận dụng lợi thế của đô thị đi sau, kế thừa tinh hoa từ các mô hình thành công trên thế giới nhằm tái cấu trúc không gian sống một cách hiệu quả.
Sự bứt phá của hạ tầng giao thông kết nối cùng bước tiến trong tư duy của người mua nhà đang thúc đẩy thị trường bất động sản dịch chuyển mạnh mẽ. Nhận định về xu hướng này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bất động sản nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thay vì dồn ép nguồn lực vào khu vực nội thành đắt đỏ, xu hướng phát triển các khu đô thị tích hợp, mô hình "Đô thị 15 phút" và chiến lược đô thị thông minh bền vững đang trở thành kim chỉ nam cho sự phát triển lâu dài của TP HCM.
Chuyển dịch tư duy chọn nhà
Theo chuyên gia của CBRE Việt Nam, tốc độ hoàn thiện của hệ thống giao thông liên vùng, đặc biệt là các tuyến đường vành đai, tuyến đường sắt nội đô và mạng lưới giao thông công cộng đã tạo tiền đề quan trọng thúc đẩy mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD). Sự xuất hiện của hạ tầng kết nối đồng bộ đang góp phần giải phóng tư duy mua nhà truyền thống của người dân. Người tiêu dùng ngày nay không còn đặt nặng vị trí địa lý phải nằm sát khu vực trung tâm, mà chuyển sang ưu tiên thời gian di chuyển vào trung tâm nhanh nhất. Thay đổi này làm cho cách thức lựa chọn nhà ở và xây dựng các khu đô thị ngày càng trở nên phong phú hơn.
Bên cạnh đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt phân tích, áp lực giá bất động sản nội đô duy trì ở mức cao đã tạo ra rào cản lớn đối với nhóm khách hàng trẻ và lực lượng lao động cơ bản. Trong bối cảnh đó, người mua ở thực, đặc biệt là thế hệ trẻ, đã chọn giải pháp tối ưu hóa công năng sử dụng. Họ ưu tiên chọn lựa căn hộ có diện tích vừa đủ cho nhu cầu sinh hoạt gia đình nhằm tối ưu hóa chi phí, đồng thời chủ động tận dụng hệ thống mảng xanh và không gian sinh hoạt chung thuộc hạ tầng dùng chung của toàn khu đô thị. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng không gian sống.
Từ thực tế đó, làn sóng dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm đang diễn ra ngày càng rõ nét. Người mua chấp nhận di chuyển xa hơn đến các dự án vùng ven có kết nối giao thông trực tiếp để đổi lấy môi trường sống thoáng đãng, chất lượng với chi phí hợp lý. Dữ liệu ghi nhận tại Hà Nội cho thấy khoảng 70% nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã tập trung ở vùng ven, và thị trường phía Nam cũng đang ghi nhận sự chuyển dịch đồng điệu theo xu hướng này.
Mô hình "đô thị 15 phút" và mảnh ghép đa chức năng
Đánh giá về giải pháp nâng cao chất lượng sống, chuyên gia của CBRE Việt Nam chỉ ra rằng mô hình đô thị đa chức năng cần đáp ứng bốn yếu tố cốt lõi, đó là: cơ cấu sản phẩm đa dạng từ căn hộ đến biệt thự; cảnh quan mảng xanh phong phú giải quyết bài toán thiếu hụt không gian thiên nhiên nội thành; hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ; cùng hạ tầng xã hội đầy đủ gồm trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và khu vui chơi.
Nổi bật trong xu hướng này là khái niệm "Đô thị 15 phút". Ông Kiệt giải thích đây là mô hình quy hoạch cho phép cư dân tiếp cận toàn bộ các dịch vụ và tiện ích thiết yếu hàng ngày chỉ trong vòng 15 phút di chuyển bằng các phương tiện cơ bản. Mô hình này dựa trên bốn trụ cột chính: khả năng tiếp cận tối ưu, quy hoạch không gian xanh chất lượng, động lực thúc đẩy kinh tế và xây dựng cộng đồng phát triển bền vững.
Nhiều quốc gia tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đã chứng minh tính hiệu quả của mô hình này thông qua các dự án điển hình. Có thể kể đến Desa ParkCity tại Malaysia được phát triển từ mỏ đá cũ với hệ thống giao thông tích hợp ngầm; Tengah tại Singapore ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) kết hợp giao thông phi cơ giới; Kashiwa-no-ha tại Nhật Bản phát triển hạ tầng y tế thông minh; hay Songdo IBD tại Hàn Quốc trở thành đô thị quốc tế tiên phong theo tiêu chuẩn 15 phút.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, những giá trị kinh tế - xã hội mà mô hình này mang lại là vô cùng rõ nét. "Đô thị 15 phút" đáp ứng đến 80% nhu cầu tại chỗ của cư dân, giúp mỗi người tiết kiệm trung bình 300 giờ kẹt xe mỗi năm. Về mặt thương mại, sản phẩm bất động sản tại các khu đô thị tích hợp này thường có mức định giá cao hơn khoảng 15% so với mặt bằng chung thị trường. Mô hình cũng giúp chuyển đổi thước đo di chuyển từ khoảng cách địa lý (ki-lô-mét) sang thời gian (dưới 15 phút), đồng thời kiến tạo nên cộng đồng cư dân văn minh, thu hút giới tri thức và tạo môi trường sống an toàn cho cả trẻ nhỏ lẫn người cao tuổi.
Tầm nhìn đô thị thông minh và bền vững
Trong lộ trình dài hạn, TP HCM đã đặt định hướng quy hoạch phát triển với tầm nhìn 100 năm. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, dù đi sau các trung tâm lớn như Singapore, Tokyo hay Kuala Lumpur, TP HCM lại nắm giữ lợi thế của đô thị đi sau khi kế thừa các mô hình tiên tiến đã thành công để áp dụng và tối ưu hóa. Định hướng chiến lược của thành phố tập trung vào hai trụ cột cốt lõi: Đô thị thông minh (Smart City) và Phát triển bền vững.
Quá trình chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ, trong đó việc triển khai ứng dụng định danh điện tử VNeID là bước đi nền tảng ban đầu để xây dựng chính quyền số và dân số số. Cùng với đó là làn sóng ứng dụng AI trong vận hành đô thị. Dữ liệu giai đoạn 2024–2026 cho thấy vốn đầu tư vào AI bùng nổ trên toàn cầu, và việc đưa AI vào quản trị sẽ giúp TP HCM tối ưu hóa việc quản lý các nguồn lực thiết yếu như điện, nước, điều tiết giao thông và mảng xanh.
Song hành cùng công nghệ, ông Kiệt nhấn mạnh tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) đã trở thành định hướng bắt buộc trên toàn cầu. Việc áp dụng ESG vào quy hoạch tổng thể, bất động sản công nghiệp, thương mại và nhà ở sẽ bảo đảm cho TP HCM sự phát triển lâu dài, bền vững và nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng cư dân trong tương lai.
Nhìn một cách tổng thể, sự chuyển dịch từ tư duy chọn nhà truyền thống sang mô hình đô thị tích hợp, "Đô thị 15 phút" và các tiêu chuẩn phát triển bền vững không còn là xu hướng nhất thời, mà đã trở thành định hướng chiến lược tất yếu cho thị trường bất động sản.
Việc lấy hạ tầng giao thông kết nối làm xương sống, ứng dụng công nghệ thông minh, phát triển dân số số và tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG không chỉ giải bài toán áp lực hạ tầng nội đô hay tối ưu hóa chi phí cho người mua ở thực, mà còn đặt nền móng vững chắc cho tầm nhìn quy hoạch 100 năm của thành phố.
Bất động sản trong kỷ nguyên mới sẽ không chỉ đơn thuần là mua bán không gian mét vuông mà là đầu tư vào chất lượng sống, sự tiện ích và giá trị phát triển bền vững cho cả cộng đồng cư dân tương lai.