Nghiên cứu - Trao đổi
Giải bài toán tái thiết chung cư cũ
Không chỉ là việc xử lý công trình xuống cấp, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ được cho vẫn luôn là một trong những điểm nghẽn cần lời giải trong thời gian qua…
Theo báo cáo của các địa phương, số liệu lũy kế tính đến hết tháng 11/2025, tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.930 nhà ở chung cư cũ, trong đó tập trung chủ yếu tại một số thành phố lớn trực thuộc Trung ương như: Hà Nội (có 2.160 nhà ở chung cư), TP Hồ Chí Minh (có 474 nhà chung cư) và Hải Phòng (có 178 nhà chung cư).
Nguyên nhân của hiện trạng này được cho xuất phát từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án còn phức tạp; một số địa phương như Hà Nội áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù riêng để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương (dự án tái thiết đô thị), dẫn đến một số chính sách của Luật Nhà ở cần được rà soát để đảm bảo tính thực thi cao hơn…
Để giải quyết hiện trạng đã nêu, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành riêng Chương VII quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao quát từ trường hợp phải phá dỡ, nguyên tắc thực hiện dự án, cơ chế ưu đãi, lựa chọn chủ đầu tư đến bồi thường, tái định cư, di dời và cưỡng chế di dời.
Đáng chú ý, một trong những hướng sửa đổi được cơ quan soạn thảo xác định là làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ.
Theo đó, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. Dự thảo đồng thời đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại.
Về bồi thường, Điều 91 dự thảo yêu cầu việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan. Diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Riêng với nhà chung cư cũ, phương án bồi thường phải xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ, giá đất để tính bồi thường nếu có và giá thuê nhà ở sau khi xây dựng lại nếu có.
Không chỉ có vậy, dự thảo cũng thiết kế cơ chế di dời tương ứng với tình trạng của công trình. Đối với trường hợp phải phá dỡ do sự cố, thiên tai hoặc kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức đưa người dân đến chỗ ở tạm thời.
Với các trường hợp còn lại thuộc diện phải phá dỡ, việc di dời được thực hiện theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Quá thời hạn mà chủ sở hữu, người sử dụng không di dời thì cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quyết định cưỡng chế…
Các cơ chế, chính sách này được thiết kế nhằm tạo căn cứ xử lý công trình xuống cấp, giải quyết một vấn đề có tính quyết định đối với khả năng triển khai dự án, từ đó đặt ra một vấn đề pháp lý quan trọng: Phương án bồi thường, tái định cư phải đạt mức đồng thuận nào của các chủ sở hữu trước khi được phê duyệt và trở thành căn cứ để di dời?
Đánh giá cao những nội dung được đề xuất, tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, không ít ý kiến cũng cho rằng, để giải quyết được việc tái thiết chung cư cũ vẫn còn những vấn đề cần được cân nhắc, hoàn thiện.
Theo chuyên gia pháp lý bất động sản, ThS Luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc phá dỡ, bồi thường - tái định cư đến di dời và cưỡng chế có quan hệ chặt chẽ với nhau. Trong khi dự thảo quy định phương án bồi thường, tái định cư phải được phê duyệt và có thể trở thành căn cứ cho việc di dời, cưỡng chế di dời, vấn đề tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu đối với phương án lại cần tiếp tục được làm rõ.
Luật sư Tuấn cho rằng, Điều 91 hoặc Điều 92 nên bổ sung nguyên tắc lấy ý kiến và quy định ngay tại luật tỷ lệ đồng thuận tối thiểu của chủ sở hữu đối với phương án bồi thường, tái định cư trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
“Tỷ lệ này cần được thiết kế theo hướng vừa bảo đảm quyền tham gia quyết định của đa số chủ sở hữu đối với phương án tác động trực tiếp đến tài sản của họ, vừa tránh tình trạng một tỷ lệ nhỏ chủ sở hữu có thể làm đình trệ toàn bộ dự án. Có thể nghiên cứu cơ chế, tỷ lệ đồng thuận đang được áp dụng tại Hà Nội theo Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND để xây dựng quy định chung”, Luật sư Tuấn đề xuất.
Bên cạnh nội dung đã nêu, đặt vấn đề, giả sử phương án đạt tỷ lệ đồng thuận 51% và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì phương án đó có hiệu lực đối với 49% chủ sở hữu còn lại hay không. Luật sư Tuấn cho rằng, đây không đơn thuần là vấn đề về tỷ lệ biểu quyết mà liên quan trực tiếp đến căn cứ pháp lý thực hiện các bước tiếp theo, đặc biệt là di dời và cưỡng chế di dời.
Vấn đề này càng đáng chú ý khi đặt cạnh Điều 94 dự thảo. Với những trường hợp không thuộc diện phải di dời khẩn cấp, quyết định di dời được ban hành theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt; nếu quá thời hạn mà chủ sở hữu, người sử dụng không di dời thì cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định cưỡng chế.
Vì vậy, vị chuyên gia này đề xuất, cần làm rõ hơn mắt xích pháp lý giữa đồng thuận của chủ sở hữu - phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư - di dời - cưỡng chế di dời.
“Đối với trường hợp không thể đạt đồng thuận, sau khi đã tổ chức đối thoại, điều chỉnh phương án nhưng vẫn không đạt tỷ lệ cần thiết trong một thời hạn nhất định thì chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án bằng vốn đầu tư công hoặc thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, thay vì để dự án tiếp tục kéo dài”, Luật sư Tuấn góp ý.
Cùng với bài toán đồng thuận, tham gia góp ý xây dựng, hoàn thiện Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), không ít ý kiến cũng cho hay, cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn phải giải quyết đồng thời hai vấn đề khác: Đa dạng phương án bồi thường, tái định cư cho người dân và tạo tính khả thi về tài chính để thu hút doanh nghiệp tham gia.