Sửa Luật Nhà ở: Cân nhắc việc xác lập nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023 trên cơ sở kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung các nội dung như: Phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm, nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách để thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.

Dự thảo cũng bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định về đối tượng được thuê; hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê. Bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức công tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Bên cạnh những điểm tích cực, để tránh những kẽ hở chính sách khi luật được ban hành và đi vào thực tiễn, góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), không ít ý kiến đề nghị cân nhắc việc xác lập nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Tham gia góp ý dự thảo luật này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng khẳng định, việc sửa đổi luật lần này có ý nghĩa then chốt, tác động đa chiều đến thị trường bất động sản, việc phân bổ nguồn lực đất đai và chất lượng cuộc sống của người dân.

Theo đại biểu, các quy định tại Điều 4, 5 và 6 của dự thảo đã xác lập khung chính sách tương đối toàn diện. Tuy nhiên, nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở việc thiếu hụt số lượng công trình, mà là sự bất đối xứng trầm trọng về cơ cấu sản phẩm.

Dẫn thực tế, nhiều khu vực chứng kiến các dự án nhà ở thương mại mọc lên ồ ạt nhưng giá bán bị đẩy lên ngưỡng “trên trời”, vượt xa tầm với của phần đông người lao động. Ngược lại, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở cho thuê dài hạn – nơi tập trung nhu cầu thực sự bức thiết – lại rơi vào cảnh khan hiếm trầm trọng, đại biểu kiến nghị, cần sửa đổi khoản 2 Điều 5 dự thảo luật.

Đại biểu cho rằng, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh không thể chỉ tính toán cơ học dựa trên các con số tổng diện tích sàn hay số lượng căn hộ kỳ vọng, mà phải bắt rễ từ năng lực tài chính của người dân. Cần bổ sung nguyên tắc xác định cơ cấu phát triển nhà ở dựa trên các biến số thực tế: mức thu nhập bình quân, khả năng chi trả, nhu cầu thuê/mua theo từng phân khúc, tốc độ gia tăng dân số, biến động thị trường lao động và khả năng dung nạp của hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Đặc biệt, quan tâm đến việc xác lập nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 25, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cảnh báo, việc cho phép nộp tiền tương đương có thể trở thành phương thức thay thế phổ biến, làm loãng mục tiêu hình thành quỹ nhà ở thực tế.

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật hóa ngay 3 nguyên tắc căn bản: Ưu tiên tuyệt đối việc thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất và quỹ nhà thực tế tại các khu vực có nhu cầu bức thiết. Việc nộp tiền chỉ là giải pháp tình thế, phải đáp ứng các điều kiện khắt khe.

Trong trường hợp hoán đổi bố trí quỹ đất ngoài dự án, khu đất đó bắt buộc phải có hạ tầng giao thông đồng bộ, kết nối thuận lợi với nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu, tuyệt đối không đẩy nhà ở xã hội ra các vùng “trũng” tiện ích; Bắt buộc công khai phương pháp định giá tương đương, phương án giải ngân dòng tiền thu được và lộ trình phát triển quỹ nhà thay thế.

Cũng quan tâm đến vấn đề này, tham gia góp ý, đại biểu Lương Thị Hoa, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa chỉ rõ, dự thảo hiện chưa làm rõ trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với quỹ đất thực hiện nghĩa vụ.

Vì vậy, đại biểu kiến nghị, nếu chủ đầu tư bố trí quỹ đất thì bắt buộc phải hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật; trường hợp nộp tiền thì phải nộp thêm khoản chi phí hạ tầng tương ứng.

“Nếu vướng mắc ở cách xác định giá trị thì giải pháp là phải hoàn thiện phương pháp xác định, tuyệt đối không nên vì vướng cách tính mà buông lỏng hoặc bỏ qua nghĩa vụ của chủ đầu tư”, đại biểu Lương Thị Hoa nêu quan điểm.

Cùng với nội dung đã nêu, đại biểu Lương Thị Hoa cũng đặc biệt lưu ý các quy định liên quan đến Quỹ nhà ở tại khoản 3 Điều 32 và việc xử lý tiền bán nhà thuộc tài sản công tại điểm c khoản 1 Điều 90.

Theo đó, bày tỏ tán thành mục tiêu tạo lập nguồn lực để phát triển nhà ở cho thuê, tuy nhiên, đại biểu nhấn mạnh, nguồn vốn của quỹ gồm ngân sách cấp, tiền bán tài sản công và tiền nộp nghĩa vụ của doanh nghiệp – bản chất vẫn là nguồn lực có nguồn gốc từ công sản.

Đại biểu đề nghị, Điều 32 phải bổ sung rõ các nguyên tắc quản trị, quản lý sử dụng vốn, hạch toán tài sản minh bạch, cơ chế công khai và kiểm toán.

Đồng thời, sửa điểm c khoản 1 Điều 90, không quy định gom toàn bộ số thu từ bán nhà ở thuộc tài sản công nộp vào quỹ của địa phương, mà bắt buộc phải tuân thủ tỷ lệ phân cấp ngân sách giữa Trung ương và địa phương.

“Tạo thêm nguồn lực cho phát triển nhà ở không đồng nghĩa với việc tách dòng vốn công ra khỏi kỷ luật ngân sách và sự giám sát tối cao của các cơ quan dân cử,” đại biểu lập luận.