Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà trên giấy: “Sai thuốc" chống đầu cơ

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân, việc tìm kiếm các giải pháp kiểm soát đầu cơ, ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại kiếm lời là yêu cầu đặt ra. Tuy nhiên, theo các chuyên gia cần phân định rõ giữa hoạt động đầu cơ và quyền chuyển nhượng hợp đồng hợp pháp.

Không đánh đồng chuyển nhượng với đầu cơ

Phân tích về đề xuất này, TS Nguyễn Minh Phong - Ủy viên Hội đồng tư vấn Kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng cần nhìn nhận hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ quyền tài sản.

Theo ông Phong, quyền sở hữu một căn nhà và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn nhà đó là hai vấn đề khác nhau. Dù bất động sản chưa được hình thành, người mua vẫn có những quyền và nghĩa vụ hợp pháp được xác lập thông qua hợp đồng. Đây là những quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, không thể tùy tiện loại bỏ. Đặc biệt, việc chuyển nhượng hợp đồng không đồng nghĩa với hành vi đầu cơ. Đây là hoạt động một bên chuyển giao quyền và nghĩa vụ đã được xác lập cho bên khác theo thỏa thuận và các điều kiện pháp luật quy định.

Trong khi đó, đầu cơ tiêu cực thường thể hiện qua những hành vi như thổi giá, tạo giao dịch giả, tung thông tin sai lệch hoặc thao túng quan hệ cung cầu nhằm trục lợi. Vì vậy, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, Nhà nước cần có công cụ quản lý để ngăn chặn những hành vi gây méo mó thị trường, nhưng không nên đồng nhất việc quản lý với cấm đoán các giao dịch hợp pháp.

Việc một bộ phận người tham gia thị trường lợi dụng chuyển nhượng hợp đồng để đầu cơ không phải là căn cứ phù hợp để tước bỏ quyền giao dịch chính đáng của toàn bộ người mua nhà.

Một hệ lụy khác được chuyên gia cảnh báo là nguy cơ hình thành các giao dịch không chính thức nếu kênh chuyển nhượng hợp đồng bị đóng lại.

Trên thực tế, nhu cầu chuyển nhượng có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Người mua có thể cần thu hồi vốn, thay đổi kế hoạch tài chính hoặc không còn nhu cầu sở hữu căn nhà đã ký hợp đồng. Khi không thể thực hiện giao dịch theo trình tự pháp luật, các bên có thể tìm đến những phương thức thay thế như ủy quyền toàn phần, giấy viết tay hoặc thỏa thuận dân sự không chính thức.

Điều này khiến cơ quan quản lý khó theo dõi dòng giao dịch, đồng thời làm tăng nguy cơ thất thu thuế. Đối với người dân, việc thiếu cơ chế chuyển nhượng minh bạch cũng đồng nghĩa với nguy cơ phát sinh tranh chấp, lừa đảo và khó bảo vệ quyền lợi khi có sự cố.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, mục tiêu của chính sách quản lý phải là đưa các giao dịch vào khuôn khổ minh bạch, có thể kiểm soát, thay vì khiến những hoạt động vốn có thể thực hiện công khai phải chuyển sang các hình thức khó giám sát.

Kiểm soát đầu cơ cần xử lý từ gốc

Cùng quan điểm không nên sử dụng lệnh cấm để giải quyết vấn đề đầu cơ, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá đề xuất này là giải pháp chống đầu cơ “sai thuốc hoàn toàn”.

Theo ông Đính, quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp luật quy định. Đây không chỉ là quyền của nhà đầu tư mà còn là cơ chế bảo đảm tính linh hoạt cho người mua nhà trong quá trình thực hiện các cam kết tài chính.

Bởi không phải mọi trường hợp chuyển nhượng đều xuất phát từ mục đích kiếm lời. Có những người buộc phải thay đổi kế hoạch mua nhà do khó khăn về tài chính, chuyển nơi làm việc hoặc phát sinh biến cố cá nhân. Nếu bị hạn chế quyền chuyển nhượng, họ có thể phải chấp nhận giao dịch ngầm, kéo theo nhiều rủi ro về pháp lý và tài sản.

Đáng chú ý, theo chuyên gia, tác động của chính sách không chỉ dừng lại ở quyền lợi của người mua mà còn có thể lan sang hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Khi khả năng chuyển nhượng bị hạn chế, tính thanh khoản của sản phẩm có thể suy giảm, khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi ký hợp đồng. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng luân chuyển dòng vốn, tiến độ thu hồi vốn của chủ đầu tư và hoạt động triển khai dự án.

Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản vẫn cần huy động nguồn lực để phát triển dự án, việc thu hẹp thêm các kênh giao dịch hợp pháp có nguy cơ làm gia tăng chi phí thị trường. Những chi phí phát sinh trong quá trình triển khai dự án cũng có thể tạo áp lực lên giá bán nhà ở.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, hệ thống pháp luật hiện hành đã thiết lập nhiều điều kiện nhằm bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Các quy định liên quan đến giao đất, triển khai dự án, hoàn thành hạ tầng, xây dựng xong phần móng trước khi mở bán và bảo lãnh ngân hàng là những cơ chế kiểm soát quan trọng đối với hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản này.

Do đó, thay vì tiếp tục hạn chế quyền chuyển nhượng cần tập trung nâng cao hiệu quả thực thi các quy định hiện có, đồng thời kiểm soát chặt chẽ những hành vi lợi dụng thị trường để trục lợi.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, giải pháp chống đầu cơ cần hướng vào các công cụ căn cơ hơn như chính sách thuế, quản lý hoạt động giao dịch và kiểm soát tính pháp lý của dự án. Đây mới là những yếu tố cần được chú trọng để hạn chế tình trạng đầu cơ, thao túng giá mà không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.