Đưa nguồn lực đất đai trở lại nền kinh tế

Tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, Chính phủ vừa trình Quốc hội xem xét, thông qua Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 13 chương, 112 điều. So với Luật Đất đai 2024, dự thảo giảm 3 chương, 148 điều.

Linh hoạt phương thức

Tại Tờ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ đã đề xuất nhiều chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất.

Đáng chú ý, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất là nhóm nội dung được đề xuất sửa đổi theo hướng phân định rõ các phương thức tiếp cận đất đai, hoàn thiện căn cứ thực hiện và tăng tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện.

Theo đó, trên cơ sở rà soát, kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2024 và thực hiện chủ trương tại Nghị quyết số 66-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tập trung quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc, chính sách và thẩm quyền cơ bản; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các tiêu chí, điều kiện, trình tự, thủ tục mang tính kỹ thuật, bảo đảm thống nhất và linh hoạt trong thực hiện.

Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo cơ bản kế thừa các quy định hiện hành, đồng thời bổ sung căn cứ từ kết quả đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư và hiệu quả sử dụng đất của các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Người có thẩm quyền tiếp tục được quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án đầu tư hoặc tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo phân định các trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, tập trung vào những nhóm đất cần quản lý chặt chẽ như đất trồng lúa, đất lâm nghiệp; trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, không có khả năng quay lại mục đích sử dụng ban đầu như chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phát sinh nghĩa vụ tài chính (từ không thu tiền sang có thu tiền).

Đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, dự thảo cơ bản kế thừa quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ, đồng thời luật hóa những nội dung đã được bổ sung tại Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Dự thảo cũng làm rõ trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Những trường hợp này không phải đấu giá, đấu thầu, trừ khi pháp luật về quản lý ngành, lĩnh vực quy định phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.

Minh bạch cơ chế tiếp cận đất đai

Tham gia góp ý, đại biểu Lê Nữ Thuỳ Dương, Đoàn đại biểu Quốc hội TP Đồng Nai cho rằng, Nghị quyết 21-NQ/TW của Trung ương đặt yêu cầu phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp, tập trung vào đất đã có hạ tầng kỹ thuật và khuyến khích tích tụ, tập trung đất đai trên cơ sở tự nguyện. Tuy nhiên, qua rà soát, dự thảo luật mới dừng ở việc liệt kê các phương thức tập trung, tích tụ đất và các nguyên tắc chung.

Từ đó, đại biểu đề nghị, cần bổ sung các quy định: Chủ thể trung gian được nhận thuê hoặc nhận ủy thác nhiều thửa đất để cho thuê lại thành vùng sản xuất; cơ chế đăng ký hợp đồng thuê dài hạn và ghi nhận tài sản hạ tầng hình thành trên đất; phân định giữa tiền thuê quyền sử dụng đất với phí sử dụng hạ tầng.

Đồng thời đề nghị, bổ sung các quy định về tổ chức trung gian tập trung đất nông nghiệp theo hướng: Tổ chức phát triển quỹ đất, đơn vị công ích được giao nhiệm vụ, hợp tác xã và doanh nghiệp đáp ứng điều kiện do Chính phủ quy định được nhận ủy thác hoặc thuê quyền sử dụng đất và cho thuê lại để sản xuất nông nghiệp, không làm chuyển quyền và không thay đổi mục đích sử dụng đất.

Còn theo đại biểu Nguyễn Đình Xuân, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Tây Ninh, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) cần được hoàn thiện theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, bảo đảm công bằng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, khuyến khích tích tụ và sử dụng đất hiệu quả, tăng tính chủ động của địa phương trong quản lý đất đai, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Cụ thể, về xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đại biểu đề nghị bổ sung quy định bảo đảm ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp mà người dân, doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Theo đại biểu, giá trị đất trước khi chuyển mục đích cần được xác định tối thiểu theo giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích và được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính hoặc quy đổi thành thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ.

Quy định này nhằm bảo đảm công bằng giữa trường hợp Nhà nước cho thuê đất sạch và trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất, tự chịu chi phí tạo lập quỹ đất trước khi thực hiện dự án; tránh tính nghĩa vụ tài chính trên toàn bộ giá trị đất sau chuyển mục đích mà không ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp đã có, ông Xuân lý giải.

Về điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để tiếp tục sản xuất nông nghiệp, đại biểu đề nghị sửa đổi quy định tại khoản 6 Điều 28 dự thảo theo hướng: tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp để tiếp tục sử dụng đúng mục đích nông nghiệp, đáp ứng đầy đủ điều kiện nhận chuyển nhượng và không vượt hạn mức theo quy định thì không phải xin chấp thuận riêng phương án sử dụng đất.

Việc quản lý nên thực hiện thông qua quy hoạch, hạn mức, điều kiện nhận chuyển nhượng, đăng ký đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất. Chỉ yêu cầu lập, chấp thuận phương án đối với trường hợp tích tụ đất quy mô lớn hoặc có nguy cơ ảnh hưởng đến quy hoạch, môi trường, an ninh lương thực và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.