Quyết tâm “giữ” thị trường bất động sản

ĐAN THANH• 29/08/2023 18:10

Các cơ chế, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản được ban hành với tần suất khá dày và chưa có dấu hiệu ngừng lại. Đây là một minh chứng rõ ràng cho quyết tâm “giữ” thị trường từ phía Chính phủ.

>>> Cơ hội “10 năm có 1” cho nhà đầu tư bất động sản

Khảo sát của VARS với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản (BĐS). Trong đó, có 11% DN phát triển dự án, 60% DN kinh doanh dịch vụ và 29% DN hoạt động đa lĩnh vực, cho thấy:

Về nguồn cung: Có tới 43% doanh nghiệp được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung BĐS. 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Đánh giá tác động của các cơ chế, chính sách mới được ban hành kể từ đầu năm 2023 tới Nguồn cung, tâm lý nhà đầu tư và nguồn vốn

Đánh giá tác động của các cơ chế, chính sách mới được ban hành kể từ đầu năm 2023 tới Nguồn cung, tâm lý nhà đầu tư và nguồn vốn (Nguồn: VARS)

Xét trên tổng thể trong suốt gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để. Tuy nhiên, thị trường có ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Cụ thể vào những tháng cuối quý 2 và đầu quý 3, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng,...

Sự thay đổi này đến từ hai nguồn chính yếu sau: Một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng, được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường; Một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán nhưng CĐT trì hoãn việc ra hàng do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng. Trước các động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, các CĐT được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán.

Như vậy, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề “Nguồn cung”. Chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung.

Tuy nhiên, công bằng mà nói “nguồn cung” với sản phẩm BĐS không phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn được. Vì kể cả khi các vướng mắc cả về pháp lý, nguồn vốn hay các vấn đề liên quan được tháo gỡ thì vẫn cần một khoảng thời gian tương đối để có thể hình thành “nguồn cung” sản phẩm BĐS.

Về tâm lý nhà đầu tư: Dữ liệu cho thấy, chỉ có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư. Các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư tích cực đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch, lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

Về tiếp cận vốn: Cùng với các vấn đề về pháp lý thì “nguồn vốn” là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp BĐS trong suốt thời gian qua. Qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.

Nguyên nhân do: Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý. Nên chỉ khi nào các vướng mắc về pháp lý được giải quyết thì các doanh nghiệp mới tiến hành xử lý đến khó khăn về nguồn vốn.

Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao mặc dù đã được điều chỉnh giảm nhiều nấc trong thời gian qua.

Cùng với các vấn đề về pháp lý thì “nguồn vốn” là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp BĐS trong suốt thời gian qua.

Cùng với các vấn đề về pháp lý thì “nguồn vốn” là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp BĐS. ẢNH: LV

Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó. Thậm chí, đến tận bây giờ, sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120 nghìn tỷ vẫn chưa có cơ hội được phát sinh dư nợ.

30% còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Sau khi nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Nhóm ngành BĐS xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%).

Nhiều DN đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Nếu các vấn đề của thị trường không được giải quyết một cách triệt để, DN sẽ khó có thể tiếp cận cũng như hấp thụ nguồn vốn mới bởi cùng với các khó khăn của thị trường, sức khỏe DN BĐS đã suy yếu từ lâu.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARs cho rằng, giống như một cuộc kéo co, yếu tố tiên quyết để 1 bên có thể giành được chiến thắng chính là sự đoàn kết, phối hợp nhịp nhàng và tinh thần tập trung cao độ. Tất cả các yếu tố này cần được duy trì tuyệt đối cho đến khi chung cuộc. Bởi lẽ, chỉ cần 1 phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường rất cần sự tiếp tục kiên trì và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành.