"Rào cản" chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội

VI ANH thực hiện• 23/05/2024 16:30

Việc chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội được cho là một giải pháp hay, song vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc.

LTS: Mới đây, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, thường xuyên đôn đốc, phối hợp các bộ, ngành, địa phương giám sát việc thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội…; nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội.

>>>Hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang gây lãng phí

Liên quan đến vấn đề này, LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP.Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã có cuộc trao đổi với DĐDN.

- Đề xuất này sẽ ảnh hưởng thế nào đến nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới, thưa ông?

Theo tôi, việc chuyển đổi các dự án nhà tái định cư không sử dụng sang nhà ở xã hội không phải là vấn đề quá mới. Nếu thực hiện hiệu quả việc chuyển đổi này, chúng ta sẽ đạt được hai mục tiêu.

Thứ nhất là khơi thông nguồn lực đất đai và tránh gây lãng phí. Thứ hai, đảm bảo nguồn cung nhà ở cũng như các yếu tố an sinh xã hội.

Theo số liệu của cơ quan chức năng, chỉ tính riêng Hà Nội và TP.HCM, có khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở. Đây là một sự lãng phí nguồn lực đất đai rất lớn. Bởi vậy, với số lượng căn hộ này được chuyển công năng sang làm nhà ở xã hội, sẽ là một trong những nguồn cung rất quan trọng nhằm phục vụ mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đã đặt ra.

- Theo ông, những vướng mắc nào có thể phát sinh khi chuyển đổi?

Tại điểm (a) khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023 đã có quy định chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội. Đây là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền xem xét và thực hiện. Tuy nhiên, việc chuyển đổi công năng này vẫn còn một số vướng mắc pháp lý như sau:

Đầu tiên là về tiêu chuẩn diện tích. Quy định tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn nhà ở xã hội tối thiểu là 25 m2 và tối đa là 70 m2. Trong khi đó, do phục vụ mục tiêu tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi, nhất là với các hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng sinh sống, nên nhà tái định cư không giới hạn diện tích nhà ở.

Như vậy, khi chuyển đổi các dự án sẽ bị vướng về tiêu chuẩn diện tích, nhiều diện tích nhà ở tái định cư lớn hơn tiêu chuẩn diện tích tối đa của nhà ở xã hội (là 70m2) và nằm rải rác trong các tòa nhà tái định cư đã xây dựng. Nếu chúng ta chuyển đổi công năng chỉ với các căn hộ bảo đảm tiêu chuẩn về diện tích trong các tòa nhà tái định cư thì sẽ rất khó trong quản lý, vận hành sau này.

Tòa chung cư tái định cư ở quận Hoàng Mai, Hà Nội xây xong từ năm 2017 vẫn không có người ở. Ảnh: LĐ

Tòa tái định cư ở quận Hoàng Mai, Hà Nội xây xong từ năm 2017 vẫn không có người ở. Ảnh: LĐ

Tiếp đến là trình tự, thủ tục chuyển đổi. Việc phát triển hai loại hình nhà ở khác nhau và là hai đối tượng khác nhau nên quy trình phát triển các dự án này có sự khác biệt trong thực hiện thủ tục pháp lý dự án, như bố trí quỹ đất, kế hoạch phát triển nhà ở, lựa chọn chủ đầu tư, cùng các thủ tục pháp lý khác… Do đó, khi đặt ra vấn đề chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội thì thủ tục chuyển đổi sẽ rất phức tạp.

Thậm chí, Luật nhà ở 2023 (Điều 49 khoản 6) còn yêu cầu dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thì phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Nếu việc chuyển đổi nhà ở thương mại, nhà tái định cư thành nhà ở xã hội trong giai đoạn triển khai dự án thì sẽ gặp ít vướng mắc hơn giai đoạn đã xây dựng xong. Bởi dự án đã xây dựng xong thì không có quy định pháp lý nào cho phép chuyển đổi.

- Làm thế nào để đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng cho các dự án khi chuyển đổi, thưa ông?

Về mặt xã hội, trên thực tế một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng, thiết kế chưa thật sự hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này đã làm giảm giá trị của các căn hộ tái định cư. Ngoài ra nhiều khu tái định cư thường thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ, hệ thống giao thông nội bộ, làm giảm chất lượng sống và sự tiện lợi cho cư dân. Những vấn đề trên đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của người dân đối với chất lượng nhà tái định cư.

Bởi vậy, tôi cho rằng, để việc chuyển đổi đảm bảo tiêu chuẩn, bên cạnh việc khơi thông các khó khăn pháp lý, một trong các vấn đề cần đặt ra là cải tạo, hoàn thiện các căn hộ tái định cư đã bỏ hoang lâu ngày đang bị xuống cấp. Đồng thời, hoàn thiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án.