Siết chặt môi giới nhà ở xã hội

Trao đổi với DĐDN, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, để xử lý các sàn môi giới BĐS rao bán nhà ở xã hội (NOXH) tràn lan, thậm chí có cả hiện tượng lừa đảo như hiện nay thì cần giải quyết từ quan hệ thị trường và chính sách phát triển NOXH.

- Thưa ông, nguyên nhân nào dẫn đến hiện tượng rao bán NƠXH?

Thực tiễn, NƠXH thuộc diện “nửa thị trường nửa không”. Mặc dù, NƠXH có quy định về đối tượng được mua, nhưng khi các đối tượng ưu tiên được mua không mặn mà thì chủ đầu tư (CĐT) cũng phải rao bán trên thị trường.

Đối với chủ đầu tư khi thực hiện xong dự án cũng muốn bán nhanh để thu hồi vốn. Trong thực tế đôi khi có những CĐT không có nghiệp vụ sâu về bán hàng và thị trường nên phải thông qua các sàn để đẩy nhanh việc bán hàng và thực tế thì Luật Kinh doanh BĐS hiện hành cũng không cấm việc giới thiệu, quảng bá sản phẩm NƠXH.

Bên cạnh một số dự án hiếm hoi có vị trí đắc địa thì hầu hết các dự án NƠXH ở xa trung tâm hoặc không phù hợp với nhu cầu của cư dân do chưa phát triển hạ tầng. Thực tế, tại Hà Nội cũng có những dự án NƠXH dù mở bán nhiều lần nhưng vẫn chưa bán hết như ở Quốc Oai, Đông Anh... Lợi dụng thực trạng này, nhiều sàn có “chiêu trò” như yêu cầu khách hàng đặt tiền cọc mua NƠXH.

Dự án NƠXH ở Quốc Oai mở bán nhiều lần vẫn chưa hết nhưng nhiều sàn vẫn yêu cầu người mua phải đặt cọc. Ảnh: Văn Hùng

- Như vậy, tình trạng trên phải chăng đến từ những bất cập trong chính sách phân phối NƠXH hiện nay, thưa ông?

NƠXH bản chất là sản phẩm đặc biệt dành cho các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở, có thu nhập thấp… Do vậy, việc yêu cầu người mua NƠXH phải đặt cọc là đang gây khó cho các đối tượng mua NƠXH. Tuy nhiên xét từ bản chất thị trường, không thể quy định các sàn giao dịch không được yêu cầu khách hàng đặt cọc tiền để giữ chân khách.

Vấn đề đặt ra ở đây là cần nghiên cứu chính sách phân phối NƠXH một cách hợp lý, vừa đảm bảo yếu tố thị trường, tức bán nhanh, vừa phải tuân thủ các quy định về đối tượng thụ hưởng. Trong quan hệ này, các sàn và môi giới chỉ đóng vai trò trung gian, giới thiệu thông tin, hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ và số tiền “cọc” phải được tính vào giá trị hợp đồng mua bán nếu hồ sơ đủ tiêu chuẩn và được trả lại nếu hồ sơ không đạt.

- Nghị định 49/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015 về phát triển và quản lý NƠXH có giải quyết được những bất cập trên không, thưa ông?

Vấn đề NƠXH, trước đây chúng ta chưa có quy hoạch cụ thể, đôi khi làm ra nhưng không bán được gây lãng phí nguồn lực của nhà nước và doanh nghiệp. Vừa qua, Nghị định 49/2021 đã yêu cầu các địa phương lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng NƠXH. Trên cơ sở quy hoạch phát triển NƠXH theo nhu cầu của địa phương, ở đâu cần thì mới phát triển NƠXH.

Việc thực hiện tốt công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển NƠXH của từng khu vực cụ thể thì có thể bớt được các chi phí trung gian, môi giới. Bởi vì, chỉ cần công bố thông tin khởi công dự án NƠXH là người có nhu cầu sẽ chủ động đến đăng ký, không phải thông qua thêm một kênh phân phối.

- Cuối cùng, vai trò và trách nhiệm của các sàn và môi giới BĐS cần được xem xét ra sao, thưa ông?

Để xử lý hiện tượng một số môi giới lừa bán NƠXH dù không có thỏa thuận với CĐT để chiếm đoạt tiền cọc hay việc thu chênh, rao bán suất mua NƠXH… các cơ quan cần tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Hiện nay, vẫn còn nhiều sàn “ngoài luồng” không đăng ký với Sở xây dựng các địa phương cũng như môi giới không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.

Đối với các sàn, môi giới có hành vi làm việc không đúng quy định pháp luật thì cần kiên quyết xử lý, không cho phép hoạt động. Đối với môi giới BĐS vi phạm quy định trên sẽ bị thu hồi thẻ hành nghề và cấm hoạt động trong một thời hạn.

- Xin cảm ơn ông!

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM:

Hiện nay, các chế tài liên quan đến việc mua - bán trục lợi NƠXH vẫn còn lỏng lẻo. Pháp luật mới chỉ quy định xử phạt đối với người thực hiện hành vi mua bán NƠXH không đúng đối tượng, không đúng quy định của pháp luật, vẫn còn rất nhiều lĩnh vực liên quan đến NƠXH còn chưa được điều chỉnh. Ngoài ra, việc thực thi pháp luật và sự thiếu đồng bộ về cơ sở dữ liệu cũng là những nguyên nhân của tình trạng quản lý yếu kém.

Luật sư Vũ Hữu Thức – Đoàn LS Hà Nội:

Luật Nhà ở 2014 đã quy định chi tiết các nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội và với những điều kiện liên quan cho từng đối tượng chi tiết. Do đó, các khách hàng có nhu cầu về NƠXH cần tìm hiểu để xem mình có thuộc diện được mua hay không, nếu đủ điều kiện thì thực hiện theo đúng các trình tự, thủ tục quy định. Đối với các thông tin về dự án NƠXH, khách hàng nên tìm hiểu theo các kênh chính thống như website của Sở Xây dựng các tỉnh thành và của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhằm tránh việc bị lợi dụng.