Siết kênh huy động vốn cho bất động sản: Không “dàn hàng ngang”

TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam• 02/09/2022 10:00

Bất động sản có tầm quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong cuộc sống, phát triển bất động sản được coi là có tác động rất mạnh lan tỏa nhanh trong nội ngành và sang rất nhiều ngành khác.

>>> Điều tiết vốn vào bất động sản: Tránh "siết van" đột ngột

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nhà ở ngày càng đa dạng, từ chỉ đơn thuần từ nguồn vốn tự có, người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp qua các quỹ đầu tư bất động sản (còn gọi là Quỹ tín thác đầu tư BĐS –REIT).

Theo Bộ Xây dựng, tính đến 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồn

Theo Bộ Xây dựng, tính đến 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng

Tại Việt Nam, các kênh đầu tư này đã có và phát triển với các mức độ khác nhau. Theo Bộ Xây dựng, tính đến 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng; trong đó, dư nợ cho vay đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, vốn FDI cũng là nguồn vốn quan trọng trong đầu tư bất động sản, dù có xu thế giảm nhẹ, song vẫn đóng góp trung bình khoảng 2,5 tỷ USD trong 7 tháng đầu năm 2017 - 2021.

Phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT.

Có thể bạn quan tâm

Củng cố khuôn khổ pháp lý cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp
05:10, 11/08/2022
Trợ lực nào cho nhà đầu tư cá nhân trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp?
04:50, 27/07/2022

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng. Các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn/trước mắt vừa có giải pháp trong trung và dài hạn.

Giải pháp ngắn hạn: Cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Đối với các quỹ đầu tư bất động sản cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Ví dụ, khoảng thời gian chuyển nhượng trong quỹ REIT hợp lý ngắn hơn, ví dụ chỉ cần 1 - 2 năm; cân nhắc tăng giới hạn vay cần phải lên đến 15%.

Giải pháp dài hạn: Việc quan trọng không kém, có ý nghĩa dài hạn cho phát triển trái phiếu doanh nghiệp là có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao, qua đó, nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ.

Cần tiếp tục nỗ lực thúc đẩy việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (từ hạng "Cận biên" lên "Mới nổi") để thu hút vốn nước ngoài và nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường cũng như hiệu quả quản trị thị trường, doanh nghiệp niêm yết.

Sớm hoàn thiện khung pháp lý để bảo vệ tốt hơn quyền lợi các nhà đầu tư trái phiếu (kể cả về mức độ ưu tiên hoàn trả nợ trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản) cũng như chứng chỉ quỹ. Thị trường chứng khoán hữu hiệu giúp nền kinh tế và thị trường tài chính, bất động sản lành mạnh hơn bởi nếu thiếu nó, các ngân hàng thương mại sẽ phải một mình "oằn mình" huy động và cho vay với những rủi ro về an ninh tài chính có thể phát sinh, không thể xem thường.

Bên cạnh đó, cần tiếp tục tăng cường công khai thông tin, minh bạch thị trường bất động sản, nhất là đẩy nhanh công tác xây dựng hệ thống chỉ số bất động sản theo các phân khúc thị trường và theo các địa phương. Đây là lĩnh vực rất ít có tiến triển trong thời gian qua mặc dù rất quan trọng trong phát triển một thị trường bất động sản hữu hiệu, lành mạnh.

Ngoài ra, để phát triển lành mạnh thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, việc xác định và quản lý các hành vi tạo lập thị trường mang tính thị trường, hợp pháp cũng rất quan trọng, nhất là trong bối cảnh Việt Nam thực hiện các cam kết hội nhập, bối cảnh thị trường chịu nhiều cú sốc khác nhau và dưới ảnh hưởng của ứng dụng mạnh mẽ công nghệ 4.0.