Sửa Luật đất đai 2013: Phải tạo đột phá trong lĩnh vực đất đai, khắc phục bất cập về giá đất và định giá đất

- Mới đây Chính phủ đã tiếp tục đề nghị rút Luật đất đai sửa đổi khỏi chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2020 của Quốc hội để nghiên cứu, sửa đổi sau Đại hội Đảng XIII. Quan điểm của bà về động thái này như thế nào?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Sửa Luật đất đai 2013 là một vấn đề khá bức thiết và rất quan trọng do đó tôi đồng thuận với quan điểm nên lùi thời gian để Chính phủ, Bộ TN&MT và các cơ quan liên quan có đủ thời gian để đảm bảo sự phối hợp kịp thời nhằm đối chiếu các văn bản hiện hành có liên quan đến lĩnh vực đất đai như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản…

Đặc biệt, đối với hoạt động của các doanh nghiệp thì Luật đầu tư và Luật doanh nghiệp có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các doanh nghiệp rất lớn thì Luật đất đai sửa đổi cũng cần đảm bảo sự tương thích.

Từ những vấn đề đặt ra đó tôi đồng thuận quan điểm nên lùi thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng, cẩn trọng bởi ảnh hưởng của Luật đất đai là rất lớn đối với nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là khối doanh nghiệp.

- Bà có cho rằng việc lùi sửa đổi Luật đất đai 2013 sẽ gây ra sự hụt hẫng cho người dân, doanh nghiệp vốn đang đang kỳ vọng và chờ đợi Luật được sửa đổi từng ngày?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Tất nhiên, việc chậm ra đời Luật đất đai sửa đổi cũng tạo ra sự hụt hẫng nhất định.

Thời gian qua, chúng tôi cũng đã đặt ra nhiều quan điểm, ý kiến xoay quanh những vấn đề mà việc sửa đổi Luật đất đai phải tính đến như lợi ích của các doanh nghiệp về đất nhà ở, đất tôn giáo hay đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam cũng như đất trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng…

Đây là những vấn đề đã gây ra không ít bức xúc trong xã hội thời gian qua, đặc biệt là vấn đề lợi ích nhóm, vấn đề địa tô chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị và đất xây dựng cũng như đất kinh doanh đầu tư dịch vụ thương mại.

Rõ ràng các vấn đề địa tô chênh lệch, lợi ích nhóm này có tác động trực tiếp đến đời sống của các cá nhân, hoạt động của doanh nghiệp và các tổ chức xã hội, đặc biệt là đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, việc sửa đổi Luật đất đai 2013 sẽ có ý nghĩa quan trọng, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

- Theo bà, Luật đất đai 2013 đang tồn tại những hạn chế nào cần sớm được giải quyết?

Nói về Luật đất đai 2013, hiện còn một số hạn chế. Thứ nhất, đang có thực trạng là người dân không khai thật giá trị mua bán, chuyển nhượng đất thông qua hợp đồng để tránh thuế. Điều này dẫn đến hệ quả là các giao dịch đất đai không trung thực, không đủ tin cậy để làm cơ sở, số liệu thông tin giao dịch về đất trên địa bàn.

Và nếu Nhà nước lấy chính giá đó bồi thường cho người dân thì không nhận được sự hợp tác của người dân, thời gian thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài. Ngược lại, việc kê khai giá chuyển nhượng có thể tăng lên gấp nhiều lần giá trị thật nếu người dân dùng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để thế chấp ngân hàng.

Thứ hai, việc chưa có quy định rõ ràng, cụ thể liên quan đến các mô hình đầu tư kinh doanh đối với các hoạt động của doanh nghiệp liên quan đến du lịch. Ví dụ như mới đây, Bộ TN&MT có văn bản của liên quan đến Condotel và Officetel nhưng đây lại chưa phải văn bản có tính pháp điển hóa cao hơn như Luật, nghị định hay thông tư.

Do đó, một sự sửa đổi toàn diện là điều các giới đầu tư, kinh doanh, nhà khoa học cũng như người dân đang mong mỏi nhằm tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động đầu tư.

Chính vì sự quan trọng đó, năm 2019, việc sửa đổi Luật đất đai 2013 đã được rút ra khỏi chương trình lần thứ nhất để chuyển sang năm 2020. Bước sang năm 2020 thì dù đã có các văn bản hướng dẫn liên quan nhưng pháp lý của nó lại chưa đáp ứng được kỳ vọng của các giời đầu tư kinh doanh và nhà khoa học.

Chính vì thế nên việc này vẫn có những sự ngập ngừng nhất định, cần phải có sự bứt phá, đặc biệt là trong lĩnh vực giá đất, bồi thường cho người sử dụng đất khi thực hiện các dự án đầu tư thì mới đẩy nhanh được tiến độ, sửa đổi Luật đất đai.

- Vấn đề sửa Luật đất đai đã được các doanh nghiệp băn khoăn rất nhiều trong thời gian qua, vậy theo bà chúng ta nên kỳ vọng ra sao về thời gian hoàn thành việc sửa đổi này trong thời gian nào?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Đây là một câu hỏi khó, tôi nghĩ rằng việc sửa đổi một cách có hiệu quả thì đòi hỏi có sự phối hợp tương tác giữa các cơ quan ban ngành với vai trò trọng tâm của Chính phủ và sự phối hợp giữa các Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng, Bộ KH&ĐT, đặc biệt là Bộ Tài chính trong câu chuyện giá đất và vấn đề áp dụng khung giá trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.

Sự phối hợp giữa các cơ quan ban ngành kết hợp với hoạt động thông tin truyền thông là rất cần thiết để đưa các ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện nhanh các quy chế, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì phải thực hiện việc kê khai thông tin về đất đai.

Hiện nay, mặc dù chưa kịp sửa đổi Luật đất đai 2013 nhưng người dân và doanh nghiệp vẫn có thể yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình bởi trong bộ Luật dân sự 2015, chúng ta bảo hộ quyền sở hữu tài sản, bề mặt, chính vì thế nên tài sản gắn liền với đất.

Việc sắp tới chúng ta sửa đổi Luật đất đai trong thời gian bao lâu còn phụ thuộc vào từng bước, từng giai đoạn để rà soát, chỉnh sửa, bổ sung. Tôi cho rằng, việc này cần phải triển khai quyết liệt, triệt để, hướng sửa đổi phải đa dạng, nhiều chiều và cơ bản để hạn chế tối đa các điểm còn khiếm khuyết trong Luật đất đai 2013.

Tiến độ sửa đổi này sẽ quyết định việc đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp, người sử dụng đất cũng như các nhà khoa học với mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng.

- Vâng! Xin cảm ơn bà.