Sửa Luật Đất đai: Vẫn vướng quy định về đất ở để thực hiện dự án

Bài: GIA NGUYỄN - Ảnh: QUỐC TUẤN• 07/01/2024 04:00

Mặc dù đã có những tiếp thu, chỉnh lý, thế nhưng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn để lại những quan ngại về quy định liên quan đến đất ở khi thực hiện dự án nhà ở thương mại…

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Doanh nghiệp vẫn quan ngại không ít vấn đề

Theo đó, dù đã nhận về nhiều ý kiến đóng góp từ cộng đồng doanh nghiệp, cùng các chuyên gia, thế nhưng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phiên bản mới nhất dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp bất thường diễn ra vào tháng 01/2024, tại khoản 3 Điều 122 vẫn quy định bắt buộc việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được phép khi có “đất ở hoặc đất ở và đất khác...”.

quy định bắt buộc việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được phép khi có “đất ở hoặc đất ở và đất khác...” vẫn để lại nhiều quan ngại - Ảnh minh họa

Quy định bắt buộc việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được phép khi có “đất ở hoặc đất ở và đất khác...” vẫn để lại nhiều quan ngại - Ảnh minh họa

Xoay quanh quy định đã nêu, không ít ý kiến quan ngại, nếu quy định này được thông qua, các dự án sẽ rơi vào tình trạng không thể triển khai, thị trường bất động sản có thể tê liệt vì không có nguồn cung mới, giá bất động sản tăng cao.

Chưa kể, bản thân doanh nghiệp cũng sẽ đứng trước nhiều rủi ro lớn, bởi trên thực tế, nhiều đơn vị đã đầu tư rất lớn để thực hiện các bước triển khai dự án ban đầu. Dù phù hợp quy hoạch nhưng chỉ vì trong quỹ đất không có đất ở, doanh nghiệp vẫn không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cảnh báo về hậu quả từ quy định đã nêu, trong văn bản gửi tới các Ủy ban của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) – Lê Hoàng Châu cho rằng, thời gian tới, sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện phải có quyền sử dụng “đất ở và đất khác”.

>> Kỳ vọng các Dự án Luật năm 2024 - Nhiệm vụ khơi thông nguồn lực đất đai

không ít ý kiến quan ngại bởi nếu quy định này được thông qua, các dự án sẽ rơi vào tình trạng không thể triển khai, thị trường bất động sản có thể tê liệt vì không có nguồn cung mới - Ảnh minh họa

Không ít ý kiến quan ngại, nếu quy định này được thông qua, các dự án sẽ rơi vào tình trạng không thể triển khai, thị trường bất động sản có thể tê liệt vì không có nguồn cung mới - Ảnh minh họa

Theo ông Châu, thực tế tại TP. Hồ Chí Minh, cả trăm dự án không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.

Đồng quan điểm đã nêu, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho hay, vài năm nay khi Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc phải có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa dự án muốn được triển khai phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở.

“Đây chính là lý do mấy trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được”, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam bày tỏ.

Thực tế, theo thống kê, hiện tại, cả nước có khoảng 400 dự án đang rơi vào tình trạng ách tắc vì không đáp ứng được theo quy định đã nêu. Và, đây là một trong những vấn đề được nhiều doanh nghiệp, chuyên gia quan tâm góp ý tại các phiên bản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đó.

Nhìn nhận về quy định này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, đây là những quy định phi thực tế bởi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện được phát triển trên quỹ đất ban đầu rất đa dạng như: đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…

Theo Luật sư Hà, việc buộc phải có đất ở khiến hàng trăm dự án rơi vào cảnh treo vì không thể đảm bảo yêu cầu “trên trời” này.

Từ đó, vị chuyên gia này đề xuất, để phù hợp với thực tiễn, quy định này cần được sửa đổi theo hướng cho phép chủ đầu tư phát triển các dự án trên “đất ở hoặc đất khác” (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Liên quan đến quy định về đất ở khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một số ý kiến cũng cho rằng, Dự thảo Luật (sửa đổi) chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai và chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.

Quy định được đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nội hàm “hẹp” hơn so với các quy định hiện hành cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.

Chưa kể, so với Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 9 Luật năm 2022 quy định hai trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Được biết, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 12/2023, trong đó, giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để trình trình Quốc hội xem xét, thông qua ngay trong tháng 01/2024.