Sức hút bất động sản công nghiệp, nhà ở lan tỏa từ các tỉnh vệ tinh Hà Nội

Tại các thị trường công nghiệp cấp 1 như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên và Hà Nam, dòng vốn FDI đổ vào đã thúc đẩy nhu cầu về hạ tầng khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng, kho bãi cũng như các dịch vụ liên quan.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ KCN, Avison Young Việt Nam cho biết giá thuê đất công nghiệp tại những địa phương này đang tăng nhanh hơn mặt bằng chung của phía Bắc, với mức tăng khoảng 5–7% mỗi năm, trong khi nhiều tỉnh khác chỉ đạt 2–3%. Riêng tại Hải Phòng, giá thuê đã tăng từ 95–97 USD/m²/kỳ hạn vào năm 2023 lên 125–130 USD/m²/kỳ hạn vào năm 2025, tương ứng tốc độ tăng trưởng bình quân năm (CAGR) từ 14,5% đến 15,8%.

Theo ông Chí, một trong những nguyên nhân quan trọng là phần lớn quỹ đất vốn là đất nông nghiệp, chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng nhìn chung thấp hơn so với phía Nam, nhờ vậy có thể giảm chi phí đầu tư ban đầu và duy trì mức giá thuê cạnh tranh. Thực tế, chỉ trong tháng 8 vừa qua, đã có bốn KCN đồng loạt khởi công tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội và Ninh Bình, cho thấy quỹ đất dồi dào và dư địa phát triển dài hạn.

Song hành với sự phát triển của công nghiệp, bài toán nhà ở tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội cũng trở nên cấp bách. Làn sóng đầu tư FDI kéo theo nhu cầu lao động gia tăng mạnh, làm bùng nổ dòng di cư đến các địa phương này. Năm 2024, Bắc Ninh đã dẫn đầu cả nước về dịch chuyển dân cư, kế đến là Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Giang và Vĩnh Phúc. Sự gia tăng dân số cơ học không chỉ đặt ra nhu cầu về chỗ ở tạm thời cho chuyên gia mà còn thúc đẩy xu hướng an cư lâu dài của người lao động.

Các giải pháp nhà ở vì thế được phát triển theo nhiều hướng khác nhau. Một số tập đoàn FDI lớn lựa chọn đầu tư trực tiếp vào ký túc xá, khu lưu trú cho quản lý và công nhân. Samsung hiện đã cung cấp hơn 30.000 chỗ ở tại Thái Nguyên và Bắc Ninh; Foxconn cũng triển khai mô hình tương tự tại Bắc Giang, còn Texhong tại Quảng Ninh.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư KCN chủ động phát triển hoặc hợp tác với doanh nghiệp BĐS dân dụng để xây dựng dự án nhà ở thương mại và căn hộ dịch vụ. Tại Hà Nam, nhiều dự án căn hộ dịch vụ đã được đặt mua ngay sau khi chào bán, trong khi Nam Long cũng nhanh chóng mua lại quỹ đất có kết nối thuận tiện với các KCN lớn tại Hải Phòng để phát triển dòng sản phẩm EHome vừa túi tiền.

Ngoài ra, xu hướng hình thành các khu đô thị quy mô lớn, trên 100ha, cũng đang ngày càng rõ nét. Nhờ lợi thế quỹ đất rộng và chi phí hợp lý, các dự án này tập trung tại vành đai ngoại thành Hà Nội và tiếp tục mở rộng về phía Hà Nam, Vĩnh Phúc, Hưng Yên và Hòa Bình, tạo nên diện mạo mới cho thị trường nhà ở khu vực.

Tổng thể, BĐS tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội đang dần định hình một thị trường phát triển độc lập thay vì phụ thuộc vào trung tâm thủ đô như trước đây. Lực hút mạnh mẽ từ vốn đầu tư và nguồn nhân lực đã dịch chuyển trọng tâm đầu tư ra các địa phương lân cận. Xu hướng này được thể hiện rõ qua mức độ quan tâm ngày càng gia tăng, giá cả biến động mạnh và nguồn cung sản phẩm ngày càng đa dạng ở cả hai phân khúc: công nghiệp và nhà ở. Với nền tảng quỹ đất, chi phí phát triển hợp lý và nhu cầu hiện hữu, khu vực vệ tinh Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục trở thành điểm nóng trên bản đồ BĐS Việt Nam trong những năm tới.

Triển vọng phát triển của thị trường này là rất lớn, song thách thức cũng không hề nhỏ. Việc mở rộng KCN đồng nghĩa với việc thu hút thêm hàng vạn lao động, từ đó đòi hỏi hệ thống hạ tầng xã hội từ giao thông, y tế đến giáo dục phải nhanh chóng theo kịp. Nếu không, nguy cơ quá tải sẽ làm giảm sức hấp dẫn đầu tư. Mặt khác, sự đa dạng trong mô hình phát triển nhà ở, từ ký túc xá công nhân đến khu đô thị quy mô lớn, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng để cân bằng cung cầu, tránh tình trạng dư thừa hoặc phát triển dàn trải.

Trong bối cảnh đó, vai trò của chính quyền địa phương càng trở nên quan trọng. Việc minh bạch hóa quy trình chuyển đổi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và duy trì các chính sách ưu đãi ổn định sẽ là chìa khóa giữ vững lợi thế cạnh tranh, đồng thời củng cố niềm tin cho nhà đầu tư quốc tế. Nếu tận dụng tốt cơ hội và quản lý hiệu quả những thách thức, các tỉnh vệ tinh quanh Hà Nội hoàn toàn có thể trở thành cực tăng trưởng mới của BĐS Việt Nam trong thập kỷ tới.