Tài chính phái sinh cho bất động sản

>>> 5 thách thức cho thị trường bất động sản

Có 6 luồng tiền bất động sản phái sinh có thể vận hành trong giai đoạn 2024-2025, tầm nhìn 2030.

Các công cụ tài chính phái sinh chính

Một là, bất động sản sở hữu chung (timeshare). Đây là một trong những luồng tiền đã vận hành rất sôi động trong giai đoạn 2014-2018 dưới dạng giao dịch đối với sản phẩm condotel-officetel. Một lượng tiền khá lớn đã được thu hút, vận hành trong giai đoạn này. Mặt tích cực đã tạo ra được phân mảng thị trường condotel-officetel hiện vẫn đang hoạt động. Tuy nhiên, phân mảng này cũng đã để lại những hạn chế nhất định mà đến nay vẫn chưa được tháo gỡ.

Hai là, trái phiếu bất động sản. Trái phiếu bất động sản hoạt động khá sôi động giai đoạn 2019-2021 và gặp khó khăn giai đoạn 2022-2023. Năm 2024, tổng mức nợ đến hạn của trái phiếu là 130 nghìn tỷ, cao nhất trong 5 năm lại đây. Mặt tích cực của trái phiếu là đã tạo dựng được trên thực tế, huy động vốn cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Mặt hạn chế là đã để lại một số vụ việc tiêu cực.

Ba là, quỹ đầu tư tín thác. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản trên văn bản bản đã được quy định trong Chương 8 - Quỹ đầu tư bất động sản của Nghị định 58-NĐ/CP ngày 20/07/2012, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khoán. Tuy nhiên, trên thực tế chưa được vận hành. Mặc dù có một số quỹ đầu tư đã triển khai tại Việt Nam nhưng hoạt động hoặc chưa đầy đủ hoặc chưa được tách biệt riêng cho bất động sản. Tuy nhiên, đây là một công cụ được đánh giá vào loại tốt nhất trong các công cụ tái chính bất động sản phái sinh. Điều này chỉ trở thành hiện thực khi có một hệ thống bất động sản hoạt động mạnh; một hệ thống tài chính hoạt động đồng bộ và thông tin đất đai, bất động sản hoạt động thông suốt.

Bốn là, quỹ tiết kiệm tương hỗ. Quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản đã thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt là đối với các nền kinh tế chuyển đổi như Đức, Séc, Trung Quốc. Tại Việt Nam, vấn đề này được đề cập từ năm 2012, tuy nhiên do rất nhiều lý do vẫn chưa trở thành hiện thực. Giai đoạn 2020-2021 có một biến thể của quỹ này được triển khai dưới dạng “Nhà cũ đổi nhà mới”. Tuy nhiên, cơ chế này vẫn chưa được vận hành trong thực tiễn. Để làm được điều này cần có các bên tài chính, ngân hàng, đất đai, nhà ở và bất động sản chung tay, dưới sự chỉ đạo chung của ngân hàng nhà nước.

Năm là, hệ thống tái thế chấp. Đây là mô hình thành công ở Hoa Kỳ, Úc và các nước có hệ thống ngân hàng mạnh. Các ngân hàng, về dài hạn không thể mở rộng tín dụng vô hạn với thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, mỗi hệ thống ngân hàng có một tập hợp khách hàng là chủ bất động sản thế chấp khác nhau. Do hạn mức tín dụng, các ngân hàng nắm giữ nhiều thế chấp sẽ hết hạn mức tín dụng. Để mở rộng tiếp tục với các thế chấp mới, họ có thể phải thế chấp các khoản thế chấp trước đây cho các ngân hàng còn hạn mức tín dụng. Đây chính là nguồn cơn của tái thế chấp. Hiện Việt Nam vẫn chưa có hệ thống này. Tuy nhiên, để hệ thống này đi vào vận hành cần có một hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản, về tín dụng, về lãi suất, về hạn mức minh bạch.

Sáu là, khai thác quỹ đất phụ cận công trình hạ tầng. Mô hình này đã thành công ở nhiều quốc gia, đặc biệt là Trung Quốc, Hàn Quốc. Đây là một cơ chế đòi hỏi rất nhiều bên tham gia: Đất đai, xây dựng, ngân hàng, tài chính. Tại Việt Nam, Khoản 26, Điều 79 Luật Đất đai 2024 cho phép thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng để đưa vào triển khai dự án bất động sản. Tuy nhiên, còn cần ít nhất 3 yếu tố: Một là, đấu giá phần đất phụ cận. Hai là, xây dựng theo quy hoạch (quy hoạch phát triển đô thị). Ba là, tạo nguồn vốn đưa vào phát triển cơ sở hạ tầng (vốn này được quản lý thế nào). Vì vậy, cần có văn bản hướng dẫn của Luật Đất đai và hài hóa với Luật Phát triển đô thị, Luật đấu thầu, và vấn đề phát triển quỹ phát triển hạ tầng.

3 đề xuất, kiến nghị

Thứ nhất: Tập trung ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành 4 luật: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật các tổ chức tín dụng 2024 theo hướng những nội dung gì có thể đưa vào thực hiện sớm thì ban hành ngay để thị trường vận hành. Đặc biệt là các vấn đề liên quan đến đất phụ cận các công trình hạ tầng, hệ thống tái thế chấp, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản, timeshare (condotel-officetel)… Đây là thách thức không nhỏ đối với các cơ quan hữu quan cũng như đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

Hai là, hoàn thiện các quy trình liên quan đến các công cụ tài chính phái sinh, đặc biệt là vấn đề sở hữu chung, hệ thống tái thế chấp, quỹ đầu tư tín thác, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Đây là những vấn đề mang tính đa ngành nên cần có sự chỉ đạo tập trung của Trung ương và sự vào cuộc đồng bộ của các ngành, các cấp.

Ba là, xử lý dứt điểm những tồn đọng của condotel-officetel như cấp sổ hồng, vấn đề trái phiếu để thị trường bất động sản có thể bắt đầu một chu kỳ mới. Mục tiêu đến khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì các vấn đề này đã được xử lý dứt điểm.

(*) Nguyên Phó viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương