Thách thức bủa vây các doanh nghiệp bất động sản tiến quân về tỉnh lẻ

Vùng ven và các tỉnh lân cận Tp.HCM là địa bàn tập kết mới của các dự án bất động sản. Ảnh minh họa: Zing

Trước thực trạng Tp.HCM tiến hành rà soát chặt chẽ pháp lý các dự án bất động sản, việc phát triển dự án mới tại trung tâm Sài Gòn sẽ chậm lại. Để duy trì rổ hàng và hoạt động kinh doanh, các công ty địa ốc mạnh dạn đổ về vùng ven và tỉnh giáp ranh đầu tư, phát triển dự án. Làn sóng này tạo nên một cuộc đua ngầm giữa các doanh nghiệp chuyên phát triển ở thị trường tỉnh như Trần Anh, Cát Tường, Kim Oanh với loạt ông lớn như Himlam Land, Hưng Thịnh, Nam Long, Tân Tạo, LDG Group…

Mặt tích cực của chiến lược dạt về thị trường tỉnh là doanh nghiệp đa dạng được rổ hàng hóa, có thêm sản phẩm mới, tiếp cận được với nhóm khách hàng mới và đứng trước cơ hội mở rộng thị phần, tăng nhận diện thương hiệu. Các sản phẩm ở tỉnh thường mềm hơn Tp.HCM, cấu trúc sản phẩm vừa túi tiền dễ tiêu thụ.

Ngoài ra, việc hạn chế cấp phép dự án mới cộng với thực trạng quỹ đất sạch nội đô ngày càng khan hiếm khiến cho cơ hội đầu tư ở nội thành ít dần, nhà đầu tư sẽ không có cách nào khác là phải chọn cách chấp nhận dịch chuyển sang địa bàn mới xa hơn. Yếu tố này góp phần giúp đất nền, nhà liền thổ ở khu vực vùng ven có tỷ lệ hấp thụ cao trong tương lai. So với Tp.HCM giá đất vùng ven còn thấp nên dư địa tăng trưởng cao, sức cạnh tranh của đất nền, nhà phố vùng ven còn có nhiều tiềm năng tăng giá tốt, đem lại tỷ suất sinh lời cao hơn so với các phân khúc khác.

Tuy nhiên, không có sân chơi nào chỉ có sự thuận lợi. Thị trường các tỉnh không phải là mảnh đất hoàn toàn màu mỡ. Theo lãnh đạo một đơn vị bất động sản tại Tp.HCM, phát triển dự án bất động sản tại tỉnh, doanh nghiệp phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Trước tiên là sự cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nếu như trước đây, ở các tỉnh dự án không nhiều, doanh nghiệp gặp cạnh tranh chủ yếu từ sản phẩm đất thổ cư do người dân tự rao bán.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đổ về tỉnh làm dự án, nguồn cung tăng đột biến trong khi sức tiêu thụ của thị trường tỉnh khó tăng mạnh trong ngắn hạn. Việc lôi kéo nhà đầu tư từ thành phố về tỉnh không phải chuyện dễ, nhất là khi làn sóng đầu cơ đang giảm mạnh.

Nếu nhìn vào sức mua bất động sản tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Vũng Tàu, có thể thấy nhu cầu mua phần lớn vẫn là từ dân đầu tư Tp.HCM, Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc. Dân địa phương mua xây nhà là không cao. Cũng không phải tất cả các khu vực ở tỉnh đều có giao dịch tốt, chỉ những nơi có hạ tầng đi qua hay giáp ranh thành phố thì mới được mua nhiều. Do đó, đổ về tỉnh làm dự án, doanh nghiệp phải tính cả việc sẽ khó khăn ra hàng và thời gian bán có thể kéo dài.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, thị trường các tỉnh luôn có nhiều cơ hội với giá đất rẻ, quỹ đất dồi dào, việc phát triển dự án nhận được nhiều hậu thuẫn. Tuy nhiên, bất động sản tại các tỉnh hiện nay vẫn chủ yếu mạnh về phân lô bán nền, việc triển khai một dự án phân lô bán nền, thủ tục cấp phép cũng là khâu khó khăn và phức tạp. Phát triển hạ tầng, quy hoạch dịch vụ khiến giá bán dự án có thể cao hơn và khó cạnh tranh với đất của tư nhân vốn có thể dễ dàng giao dịch và giá cũng mềm hơn.

Đầu tư tại thị trường tỉnh thành công phụ thuộc nhiều vào yếu tố vị trí và thời cơ. Có nhiều doanh nghiệp dù nắm trong tay quỹ đất đẹp nhưng triển khai không đúng thời điểm vẫn phải chấp nhận thất bại và phải sang nhượng lại cho nhiều doanh nghiệp khác.

Bên cạnh đó sức mua tại các thị trường tỉnh cũng là một yếu tố quyết định đến thắng thua của doanh nghiệp trong cuộc chơi này. Loại hình đất nền tại các tỉnh thu hút người mua chủ yếu là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng. Thời điểm 2016 - 2017 khi mà hình thức đầu tư ngắn hạn, đầu cơ lướt sóng nở rộ, rất nhiều dự án tại tỉnh giao dịch sôi động. Tuy nhiên, từ năm 2019 trở đi khi xu hướng lướt sóng bất động sản không còn sôi động, sức mua đổ về nhu cầu thực, việc ra hàng nhanh sẽ rất khó khăn. bất động sản nào ít có tiềm năng thương mại, ít có khả năng khai thác phát triển lâu dài sẽ bị hạn chế sức mua.

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, sau 2 cơn sốt đất vừa qua, giá đất tại các tỉnh vùng ven đang ở mức cao nên chọn đầu tư dài hạn sẽ có nhiều khả năng sinh lợi còn lướt sóng đất tỉnh là rất rủi ro. Với các dự án ở vùng ven, doanh nghiệp nào dành được quỹ đất tại các khu vực có sự phát triển dân sinh đông đúc, có nhiều KCN thì nhu cầu mua sẽ khả quan. 

Còn theo ông Nguyễn Hoài Danh - Giám đốc Marketing Tập đoàn Cát Tường, một thách thức nữa đối với doanh nghiệp khi đổ về vùng ven là yếu tố quỹ đất. Dù đất tại các tỉnh còn nhiều hơn so với Tp.HCM nhưng tìm quỹ đất rộng đủ để triển khai một khu đô thị thì không phải là chuyện dễ. Nếu chỉ phát triển dự án đất nền phân lô bình thường sẽ rất khó thu hút người mua ở thực.

Muốn người mua chuyển hướng về vùng ven, các tỉnh thành sinh sống, chủ đầu tư cần quy hoạch một khu đô thị với tiện ích, dịch vụ và quy mô dân sinh đủ tiêu chuẩn. Đồng nghĩa với đó là phải có một quỹ đất đủ rộng để triển khai, một nguồn tài chính mạnh để săn đất và xây dựng. Phát triển một khu đô thị cũng cần tài chính, kinh nghiệm và uy tín nên đây không phải sân chơi dễ dàng cho tất cả doanh nghiệp, nhất là những công ty tiềm lực tài chính, uy tín chưa cao.