Tháo gỡ vướng mắc lựa chọn nhà đầu tư

Tại hội thảo trực tuyến tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện Thông tư số 06/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa tổ chức, đại diện Cục quản lý đấu thầu-Bộ Kế hoạch và Đầu tư, VCCI, các Hiệp hội doanh nghiệp và các chuyên gia đã cùng trao đổi, tham vấn về giá trị nộp ngân sách Nhà nước tối thiểu và đàm phán cạnh tranh trong đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP); hướng dẫn việc xác định giá sàn nộp ngân sách Nhà nước đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cụ thể, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế VCCI cho biết, qua hơn nửa năm triển khai trên thực tế, một số nội dung của Thông tư 06 vẫn gây nhiều khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư.

Ông Tuấn nhận định, đây là 1 nội dung hàm chứa yếu tố kỹ thuật khá cao và riêng biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai, bất động sản nên khá hạn chế thành phần tham dự và góp ý kiến xây dựng văn bản luật. Sau những nỗ lực tiếp tục lấy ý kiến đóng góp để hoàn thiện văn bản pháp luật, dự kiến, tháng 9 năm nay, dự thảo sửa đổi Thông tư 06 sẽ chính thức được công bố và ban hành.

Thay mặt cơ quan chủ trì và soạn thảo, bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý Đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về việc xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP được ban hành có nội dung hướng dẫn công thức tổng quát xác định giá sàn nộp ngân sách Nhà nước hay còn gọi là xác định giá trị địa tô chênh lệch (M3).

Theo đó, nhằm tính toán, phản ánh những biến động của thị trường tạo thuận lợi cho cả phía nhà đầu tư lẫn Nhà nước khi đưa đất đai vào khai thác và sử dụng. Tuy nhiên, giá trị này chỉ mang tính tương đối, phản ánh bản chất lợi thế của khu đất và độc lập với giá đất dự kiến.

 

Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT được hoàn thiện trên cơ sở lấy ý kiến đóng góp của đông đảo các cơ quan ban ngành, các hiệp hội và doanh nghiệp. Theo đó, mục đích là nhằm hướng dẫn cụ thể cách thức xác định M3; trong đó, dựa vào mục đích sử dụng diện tích là đất ở, đất thương mại dịch vụ… nhân với hệ số điều chỉnh và giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất hay quỹ đất có cùng mục đích sử dụng trong phạm vi huyện trong vòng 2 năm.

Tuy nhiên, phản ánh thực tiễn từ các địa phương lại cho thấy, khi triển khai Nghị định 25 trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, một số nơi đã phát sinh tình trạng “sốt” đất hay xác định giá sàn trong đấu giá còn bất cập tạo ra chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá.

Bên cạnh đó, một số dự án giao đất chuyển tiếp khi tính giá trị M3 theo công thức của Nghị định 25 và Thông tư 06 lại cao hơn giá trị M3 được tính theo các văn bản pháp luật trước đó. Hiện nay, tại các địa phương, việc xác định khung giá đất đai cụ thể là do UBND cấp tỉnh đảm nhiệm theo nguyên tắc xác định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên nếu chỉ có một nhà đầu tư trúng đấu giá thì việc giao đất sẽ áp dụng theo giá đất cụ thể. .

"Việc lựa chọn chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai, minh bạch bằng cách lách luật, trình cấp cao hơn để xin ngoại lệ trong việc chỉ định thầu. Nhiều nhà thầu có kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính kém đã dẫn tới nhiều dự án kéo dài, gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên, giảm giá trị gia tăng cho nguồn cung của thị trường quyền sử dụng đất', bà Quỳnh Lê nói.

Chính vì vậy, đây thực sự là một thách thức không nhỏ và rất cần những ý kiến đóng góp từ các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách và giới chuyên môn cùng đông đảo cộng đồng doanh nghiệp - những người trực tiếp triển khai và thụ hưởng chính sách này.

Theo ông Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, vấn đề đáng trăn trở nhất hiện nay là việc so sánh các vị trí đất với nhau, nhất là vị trí của những khu đất có cùng mục đích sử dụng để thấy được giá trị và lợi ích sử dụng đất thường quyền của chúng.

"Thêm nữa, dù so sánh giữa đấu giá đất và tổ chức đấu thầu đã thấy rõ ràng sự khác biệt và được quy định rất cụ thể. Song việc thực hiện lại không đúng như quy định khiến vấn đề này thực sự còn nhiều tranh cãi", ông Tuấn cho biết thêm.

Cũng cần phải bàn thêm những vấn đề liên quan hạ tầng kỹ thuật, đến pháp lý của khu đất, đến đền bù giải phóng mặt bằng... cũng cần phải được đưa vào làm những yếu tố được tính toán để ra một kết quả tổng thể.

Đây không chỉ là tính chi phí đơn thuần, mà còn là chi phí cơ hội và lợi nhuận thu được sẽ là bao nhiêu... Chính vì vậy, văn bản hướng dẫn luật, nghị định cần phải tiến tới những điểm trung hòa về quyền và lợi ích giữa các bên tham gia mới đảm bảo được hài hòa các vấn đề về kinh tế và tháo gỡ được những vướng mắc, khó khăn hiện nay trong thực tiễn./.