Thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại

>> Phát triển nhà ở thương mại giá thấp

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa có báo cáo gửi Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về "Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác".

2 chính sách mới

Theo Bộ TN&MT, Dự thảo Nghị quyết có 2 chính sách. Một là, chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hai là, chính sách cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Theo dự thảo, loại đất được thực hiện là đất được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại bao gồm các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nhà đầu tư có các loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024.

Đối tượng áp dụng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý.

Dự án được thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 01/01/2025 đến ngày 01/01/2030.

>> Bất cập thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

Cấp thiết Nghị quyết thí điểm

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) rất cần thiết và phải khẩn trương thực hiện ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/01/2024 về “Trường hợp cần thiết, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật”.

Bởi Luật Đất đai hiện hành và Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

HoREA cho rằng nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với “đất ở” thì sẽ không thể có quỹ “đất ở” đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ.

Bên cạnh đó, quy định trên cũng khiến nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” (như đất nhà xưởng) thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại, nhưng tất cả các nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư.

Theo HoREA, vấn đề “mấu chốt” là phải phòng ngừa và ngăn chặn “rủi ro” gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi thực hiện thí điểm cơ chế này.

Mà các quy định chặt chẽ, đồng bộ về “giá đất” của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được “rủi ro” trên. Bởi lẽ chỉ có Nhà nước mới có trách nhiệm và thẩm quyền “quyết định giá đất, quyết định các phương pháp định giá đất, quyết định các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và bước đầu đã được khẳng định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất…”, chứ không phải “rủi ro” gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai là do cơ chế cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Do vậy HoREA nhận thấy, rất cần thiết xây dựng “Dự thảo Đề án” cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”; hoặc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” khác với các quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của pháp luật có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại và nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.