Thị trường bất động sản có thể đảo chiều trong Quý II/2024

>>>Siết phân lô đất nền: Thay đổi "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản

Công ty Chứng khoán An Bình (ABS) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2023 tiếp tục khó khăn và chưa có thay đổi đột biến. Còn theo thống kê của Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua bán bất động sản ghi nhận sụt giảm mạnh ở tất cả các loại hình như: mua đất nền giảm 20%, đất nền dự án giảm 28%, chung cư giảm 16%, biệt thự, nhà riêng giảm 6 - 9%, nhu cầu thuê chung cư cũng giảm 24%, thuê nhà riêng giảm 30%, thuê nhà trọ giảm 30%, thuê cửa hàng, kiot giảm 31%.

Song song với đó, nhu cầu tìm mua nhà đất giảm ở tất cả các địa phương trên cả nước, ngay cả những đô thị đang phát triển “nóng” những năm qua như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… lượng tin đăng và mức độ quan tâm nhà đất đều có xu hướng đi xuống trong năm 2023.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TP. HCM vẫn không giảm dù nhu cầu đối với loại hình này đi xuống. Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 vẫn tăng 6 - 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc), còn tại TP.HCM chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ 1 - 4%

Theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khi hội tụ đủ ba yếu tố: tiền gửi giảm mạnh, tăng trưởng về mặt tín dụng và chính sách bất động sản được khơi thông thì thị trường BĐS có thể đảo chiều trong giai đoạn từ quý II - IV/2024. Sau khi đảo chiều, thị trường sẽ diễn biến theo kịch bản thăm dò - củng cố - khởi sắc - ổn định.

Cụ thể, ở giai đoạn thăm dò có thể diễn ra từ quý III – quý IV/2024, lượng giao dịch ở giai đoạn này sẽ tập trung chủ yếu ở các bất động sản diện tích nhỏ như chung cư, nhà riêng.

Tiếp đó, giai đoạn củng cố dự kiến kéo dài từ quý IV/2024 - quý I/2025: Đây là giai đoạn các vấn đề về nguồn tiền, pháp lý dần được giải quyết, nhờ đó thị trường sẽ có động lực tăng trưởng trở lại, cũng như định hướng phát triển bền vững.

Ở giai đoạn khởi sắc từ quý II - IV/2025 là giai đoạn nền kinh tế phục hồi, tăng trưởng GDP trở lại “guồng quay” tốc độ cao, FDI từ nước ngoài đổ về nhiều hơn. Cuối cùng là giai đoạn ổn định diễn ra từ năm 2026. Dấu hiệu của giai đoạn này là giá tăng rất nhanh, nhiều loại hình có tính đầu cơ bắt đầu quay trở lại.

>>>Bộ Xây dựng: Tiếp tục gỡ vướng cho các dự án bất động sản

Trong khi đó, dẫn số liệu báo cáo từ CBRE, Công ty Chứng khoán Phú Hưng (PHS) cho biết, trong quý III/2023, TP.HCM đã mở bán 3.600 căn hộ mới, chiếm gần 90% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Các căn hộ mới chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Theo PHS, sự thiếu hụt các lựa chọn nhà ở giá rẻ cho thấy nguồn tài nguyên đất ở TP.HCM chủ yếu được các nhà đầu tư sử dụng để phát triển các dự án cao cấp. Thực tế, 96% nguồn cung mới trong quý III đến từ phân khúc cao cấp, trong khi, chỉ 4% còn lại đến từ phân khúc hạng sang. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý III/2023 đạt 60,6 triệu đồng/m2, tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp.

Trong quý 3 năm 2023, Hà Nội đã mở bán khoảng 3.000 căn hộ chung cư mới từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với quý II/2023. Tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 6.925 căn, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước do tâm lý người mua vẫn còn yếu và thị trường bất động sản vẫn ảm đạm. Dự kiến, tổng nguồn cung mới trong năm 2023 sẽ đạt mức thấp nhất trong 10 năm qua, kể từ năm 2013.

Giá bán sơ cấp trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý III tiếp tục tăng, khoảng 50 triệu /m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 7% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ năm trước.

“Sự tăng giá này chủ yếu do nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn (trên 90%). Nguồn cung căn hộ mới kỳ vọng phục hồi trở lại từ năm 2024 ở cả 2 thị trường TP.HCM và Hà Nội. Giá chào bán sơ cấp tiếp tục tăng ở cả hai thị trường do nhu cầu lớn và nguồn cung vẫn hạn chế”, PHS nhận định.

Cũng theo PHS, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua vào cuối tháng 11/2023 và những bộ luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Riêng dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ thông qua trong kỳ họp Quốc hội gần nhất.

“Với việc thông qua 2 luật mới này sẽ có nhiều quy định mới đáng chú ý, đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững. Các quy định mới được áp dụng một cách nghiêm ngặt hơn nhằm giảm thiểu hoạt động mua bán đầu cơ. Đồng thời, cũng sẽ cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030”, PHS đánh giá.