Siết phân lô đất nền: Thay đổi "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản

>>> Siết phân lô, thị trường đất nền còn hấp dẫn?

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua ngày 28.11 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1.1.2025, quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I,II và III.  

Thay đổi “cuộc chơi” 

Quy định mới được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ làm thay đổi “cuộc chơi” của cả thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi vốn không bị siết trước đây). Trong thời gian ngắn, nhu cầu về đất nền sẽ đột ngột giảm mạnh vì lo sợ rủi ro của người mua về pháp lý.  

Trên thực tế, thời gian qua, không ít nhà đầu tư đã săn lùng những lô đất có diện tích từ vài trăm m2 với tính toán sẽ phân lô nhỏ để bán cho người có nhu cầu thực. Trên thị trường, nguồn cung đất nền chủ yếu đến từ các cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng.

Loại đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán hay người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn các dự án đất nền chính quy. 

Từ đó, trên thị trường bất động sản cũng đã liên tiếp xảy ra những cơn sốt đất bất thường, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường tại nhiều tỉnh thành. Không ít chủ đất đã thắng lớn với “chiêu trò” phân lô tách thửa để bán. 

>>> Đất nền khó giảm giá

Nhận định về quy định “siết” phân lô bán nền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết việc cho phép phân lô bán nền trước đó ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008-2013 thì cũng kéo theo nhiều bất cập. Điển hình như, làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, gây biến tướng thành đất ở, không những thế còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.  

“Việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao,... nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, gây lãng phí tài sản đất đang diễn ra trong nhiều năm qua”, ông Châu nhấn mạnh.

Giao dịch sẽ sớm trở lại

Theo ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com cho biết, nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn luôn hiện hữu. Theo báo cáo về tâm lý và xu hướng tiêu dùng bất động sản (CSS), đất nền vẫn luôn là loại hình được người mua tiềm năng hướng tới nhiều nhất trong nửa đầu năm 2024.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường đang và sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định. Trong đó, người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án. Họ có xu hướng sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. 

"Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm chất lượng với mức giá phù hợp" - ông Quốc Anh nhận định.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản khu vực miền Nam đánh giá, trong thời gian tới, nhu cầu về đất nền dự kiến sẽ sụt giảm mạnh vì nỗi lo rủi ro về pháp lý của người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to. Nhưng muốn bán cũng không dễ vì đất mua phân lô thường có diện tích lớn, giá trị cao, tệp khách hàng không đa dạng và rất biết cách “ép giá”. 

Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. “Do giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, các khu đất này vẫn sẽ có sự tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn nói. 

Các chuyên gia bất động sản cũng lưu ý, đối với người đầu tư nghiệp dư, khi mua đất nền ở bất kỳ khu vực nào cũng cần kiểm tra quy hoạch dự án từ cơ quan chức năng. Mỗi hợp đồng ký kết giữa người mua và người bán đều phải có những điều khoản được ghi rõ. Do vậy người mua cần tỉnh táo, tìm hiểu rõ.