>>>Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản: Các địa phương đã làm gì?

Sẽ ấm dần lên vào năm 2024?

TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính ngân hàng cho rằng, kinh tế Việt Nam đang ở trong giai đoạn khó khăn. Biểu hiện qua con số GDP 6 tháng chỉ tăng 3,72%, xuất nhập khẩu, xuất siêu 20 tỷ USD nhưng nhập khẩu giảm mạnh. Số doanh nghiệp phá sản 15.000 doanh nghiệp 1 tháng, vốn đầu tư nước ngoài FDI vẫn giảm.

Thị trường chứng khoán lên 1.200 điểm nhưng để lên cao hơn nữa là rất khó, thị trường trái phiếu đóng băng, qua các vụ đại án Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường trái phiếu. Giá vàng trong nước tăng vọt trong khi giá vàng thế giới vẫn lình xình

Trong năm nay NHNN đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3-4%, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2% từ đầu năm nay đến nay, nhưng theo ông Hiếu, con số này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng chỉ đạt 5,3% trong khi mục tiêu là 14%.

Liên quan đến trái phiếu, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi doanh nghiệp bất động sản lại đang là khách hàng của ngân hàng. 

Nhưng doanh nghiệp và khách hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ bên ngân hàng sợ cho vay.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho biết, NHNN đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là cây đũa thần vì họ không thể vay được nữa, do bất động sản đang giảm giá. 

“Với thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024. Bất động sản vẫn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, thị trường bất động sản phía Nam cơ hội nhiều hơn từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành,Vành đai 3. Các nhà kinh doanh bất động sản phía Nam cũng rất nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại thị trường phía Nam vẫn rất lớn. Từ đó, dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản khu vực phía Nam cụ thể hơn là lấy tâm TP.HCM xoay quanh khoảng chừng từ 30 - 100km. Vào năm 2022, tất cả chuyên gia đều cho rằng những quy định quy định thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp, dự án đầu tư làm bóp nghẹt thị trường bất động sản.

Ông Hiển đặt câu hỏi, các chính sách đó có thực chất đang bóp nghẹt thị trường hay không? Từ năm 2022, các chuyên gia cho rằng Chính phủ trong việc nghiêm ngặt về chính sách tín dụng và những quy định rất chặt về trái phiếu doanh nghiệp, cùng với những quy định về việc ban hành dự án đầu tư trong năm nay đã bóp nghẹt thị trường bất động sản.

Theo ông, việc nhận định không đúng sẽ dẫn đến việc dự đoán không đúng về thị trường bất động sản. Để phát triển một nền kinh tế và thị trường bất động sản bền vững, cần phải giám sát chặt chẽ ngân hàng, các quy trình làm dự án đúng pháp lý… Cụ thể, ngân hàng không được dùng vốn ngắn hạn huy động để vay dài hạn quá tỉ lệ. 

“Trong những năm đại dịch 2020, 2021, GDP xuống còn có 2% mà thị trường phát triển, giá tăng rất cao trong giai đoạn đó. Năm 2019, chúng ta có một mong muốn có một thị trường điều chỉnh và những chính sách mà chúng ta tưởng chừng như bóp nghẹt thị trường của Chính phủ, nhưng đây là những chính sách mà chúng ta cần ở những năm 2018-2019 như việc giám sát ngân hàng, tránh sân sau, cho vay chuẩn mực, kiểm soát dòng tiền vào bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ.

Đồng thời, ông cũng cho rằng, ở góc độ 2019, Chính phủ đang hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản bền vững bằng những chính sách giám sát ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vấn đề thực hiện dự án.

Phát triển theo hướng bền vững hơn

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức. Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi, nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này. Thứ ba là áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Thứ tư là các vướng mắc pháp lý, khiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó, đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế.

Ông cũng cho rằng, hạ tầng là yếu tố tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản. Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều từ sân bay, vành đai, các đường cao tốc và còn nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực miền Tây… điều này cho thấy Chính phủ đang đẩy mạnh hạ tầng để thúc đẩy kinh tế, trong đó thị trường bất động sẽ được hưởng lợi.

Nói về tiềm năng của thị trường trong thời gian tới, ông Kiệt cho rằng, nguồn cung phần nào đó đã quay trở lại. Thời gian qua, nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng, nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý được tháo gỡ…

“Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Trong khi đó, mạng lưới cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư. Mặc dù thị trường bất động sản vẫn có nhiều biến động nhưng còn nhiều tiềm năng và trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn”, Huỳnh Tuấn Kiệt đánh giá.