Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới (KỲ VII): Hoàn thiện quy định xử lý giá trị đất đai tăng thêm

Cụ thể, việc thực hiện các dự án phát triển các tuyến đường giao thông, nhất là đường giao thông đô thị sẽ làm gia tăng giá trị sử dụng đất (địa tô chênh lệch) đối với khu vực lân cận, trừ một số trường hợp dự án đường giao thông chỉ tạo ra “địa tô chênh lệch” ở một số vị trí đặc thù, như khu vực gần "lối ra" (exit) của đường cao tốc; hoặc khu vực xung quanh các ga metro, ga xe lửa, nhất là ga trung tâm, ga đầu mối được tích hợp các loại hình giao thông (TOD).

Giá đất chưa chắc đã tăng

Tuy nhiên, đối với nhà đất nằm ven đường cao tốc, tuyến metro, hoặc tuyến monorail trên cao “chồng lên” đường bộ trong đô thị, thì chẳng những giá trị đất có thể không tăng thêm, mà còn có thể bị giảm giá trị bất động sản, bị ô nhiễm tiếng ồn và một số bất tiện khác.

Tại các nước phát triển, việc phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, giao thông đô thị, tích hợp các loại hình giao thông (TOD), đi đôi với phát triển “đô thị nén”, nên đã sử dụng quỹ đất đô thị tiết kiệm và hiệu quả, dành nhiều không gian trên mặt đất cho cây xanh, mặt nước và các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ người dân và khách du lịch.

Để điều tiết giá trị sử dụng đất gia tăng (địa tô chênh lệch) sau khi phát triển các tuyến đường giao thông đô thị, hầu hết các nước sử dụng “công cụ thuế”, thu thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà đất, nhưng có điểm khác biệt là tại các nước đó không thu “tiền sử dụng đất” như ở nước ta.

Đơn cử như tại Hàn Quốc là một điển hình thành công trong việc dùng “công cụ thuế” để điều tiết giá trị sử dụng đất gia tăng sau khi phát triển các tuyến đường giao thông đô thị, dựa trên cơ sở thế mạnh về công nghệ, tin học, cơ sở dữ liệu lớn (Big data) và thực hiện hiệu quả “phương pháp định giá đất hàng loạt”, nên đã cập nhật được giá nhà đất theo thời gian thực 24/7 (real time).

Hoặc các tiểu bang của Hoa Kỳ được quyền thu thuế bất động sản, như California có mức thuế bất động sản hàng năm vào khoảng 1,21% giá trị bất động sản (giá nhà nhà, đất được cập nhật thường xuyên), nên trong khoảng 83 năm thì thu hết một vòng giá trị bất động sản đó và là một nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững của địa phương.

Ở nước ta, việc điều tiết giá trị sử dụng đất đai tăng thêm sau khi phát triển các tuyến đường giao thông đô thị, đã được thực hiện thông qua công cụ “bảng giá đất”, bổ sung giá đất của tuyến đường mới để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và công cụ “thuế chuyển nhượng bất động sản”, sau khi “bảng giá đất” quy định giá đất của tuyến đường mới.

Nhưng cách làm này bị chậm trễ từ 6 tháng đến 1 năm, do thẩm quyền quyết định “bảng giá đất” thuộc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (họp 2 lần/năm). Không những vậy, do cơ chế thực thi pháp luật còn bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn, nên mặc dù đã có công cụ “bảng giá đất” và công cụ “thuế chuyển nhượng bất động sản”, nhưng Nhà nước vẫn chưa thu được đầy đủ giá trị đất đai tăng thêm.

Hoàn thiện quy định xử lý giá trị đất đai tăng thêm

Trường hợp “thu hồi đất hai bên đường theo quy hoạch, tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư” của “Đề án Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”, nhà nước vừa thu hồi đất để làm đường giao thông, vừa đồng thời thu hồi đất lân cận hai bên đường theo cùng một chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, chắc chắn sẽ đạt được những kết quả bồi thường công bằng, cùng mặt bằng giá cho tất cả mọi người có đất bị thu hồi trong phạm vi dự án, thực hiện tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra “xung đột” lợi ích với người có đất bị thu hồi. Có thể thu hồi được toàn bộ, hoặc chí ít là một phần nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho dự án phát triển hạ tầng, giao thông.

Song, vẫn còn một số mặt không tích cực đó là cần phải có nguồn vốn lớn hơn rất nhiều, khó nhất là việc tổ chức thực hiện cơ chế, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư, đảm bảo thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi, trước hết là phải đảm bảo nguyên tắc “ngang giá” và nguyên tắc “tái định cư tại chỗ”, để đạt được sự đồng thuận của các đối tượng bị thu hồi đất.

Hiệp hội đề nghị hoàn thiện nội dung điểm c Mục 3 Phần III của “Đề án” như sau: "Xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng, giao thông: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng, đường giao thông và thực hiện tái định cư tại chỗ cho tất cả những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng, giao thông và người có đất kề bên hạ tầng, giao thông; mỗi người bị thu hồi đất, nhà ở đều được bố trí tái định cư tại chỗ bằng nền nhà, hoặc căn nhà thấp tầng, hoặc căn hộ nhà chung cư, theo Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quy hoạch lại hai bên hạ tầng và phần đất dôi dư được bán đấu giá, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, để thu hồi một phần nguồn vốn đã đầu tư cho công trình hạ tầng, đường giao thông.

Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư cần được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng những người bị thu hồi đất; khi đạt được đa số ý kiến của cộng đồng đồng thuận (đa số thường được lấy là 2/3) thì phương án được phê duyệt. Thiểu số những người không đồng thuận vẫn được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng theo Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.