Thu tiền chuyển đổi đất: Cần nhìn lại để không làm khó người dân

Tại phiên thảo luận về dự thảo nghị quyết liên liên quan đến thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở gần đây, nhiều đại biểu Quốc hội đã chỉ ra những bất cập khiến người dân gặp khó đủ đường, dù nhu cầu chính đáng của họ chỉ là xây nhà và ổn định cuộc sống.

Như ý kiến của đại biểu Nguyễn Văn Lợi, Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM, nêu rõ phần lớn đất đai người dân đang sử dụng là tài sản tổ tiên để lại qua nhiều đời. Tuy nhiên, khi chuyển sang đất ở, họ phải nộp khoản tiền quá lớn, giống như “đi mua lại đất của chính mình”. Ông kiến nghị đất thổ cư của hộ dân chỉ nên tính tiền chuyển mục đích theo khung giá nhà nước, không thu theo giá thị trường.

“Chỉ khi nào người dân mua bán đất thì chúng ta mới tính thuế. Hiện nay người dân lấy tiền đâu để đóng khi giá đất quá cao?”, vị đại biểu nhấn mạnh.

Từ đó, ông cho rằng nghị quyết cần xây dựng theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhất là những hộ có đất thổ cư theo quy định. Thậm chí, có thể miễn hoàn toàn khoản thu này.

“Không bao nhiêu đâu. Chỉ khi đất này đưa vào thị trường buôn bán, chúng ta mới thu thuế”, Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM nói.

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Thanh Sang (Đoàn TP HCM) cũng cho rằng nguyên tắc định giá đất “theo thị trường” đang áp dụng còn nhiều bất cập. Ông dẫn chứng nhiều khu vực đất nông nghiệp vốn không có giao dịch, nhưng khi người dân xin chuyển sang đất ở thì bị yêu cầu nộp tới 10 triệu đồng/m².

“Người dân nông thôn lấy đâu ra vài trăm triệu để chuyển 100 m² đất, trong khi đó là đất ông bà tổ tiên để lại? Do đó, phải nghiên cứu tính toán cho hợp lý”, đại biểu Nguyễn Thanh Sang nêu quan điểm.

Bình luận xung quanh câu chuyện này, nhiều ý kiến cho rằng bất cập lớn nhất không nằm ở chủ trương thu phần giá trị tăng thêm của đất đai, điều vốn là cần thiết trong quản lý mà ở cách xác định tiền sử dụng đất còn thiếu ổn định, thiếu minh bạch và thiếu cơ sở thực tế.

Việc các địa phương tính toán dựa chủ yếu vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh khiến mức thu biến động mạnh theo từng thời điểm. Người dân, dù nhu cầu chỉ là xây dựng nơi ở hợp pháp, lại không thể biết trước mình sẽ phải nộp bao nhiêu.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La đánh giá, gốc rễ của vấn đề nằm ở phương pháp tính hiện nay mang tính “cơ học”, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của thửa đất.

“Khoản thu khi chuyển mục đích không phải là một loại thuế mới. Nó chỉ là phần chênh lệch Nhà nước thu hồi từ giá trị đất tăng thêm. Nhưng để thu hợp lý, trước hết phải xác định đúng giá trị tăng thêm, không thể lấy bảng giá đất nhân hệ số rồi coi đó là giá trị thật”, Luật sư Biên phân tích.

Theo ông, việc nhiều hộ phải nộp vài trăm triệu đồng trong khi không hề có giao dịch mua bán là dấu hiệu cho thấy chính sách đang “chưa đi đúng bản chất pháp lý”. Mức thu quá cao có thể khiến người dân nản lòng, dẫn đến tình trạng né tránh thủ tục, xây dựng trái phép hoặc ghi giá giao dịch thấp để giảm nghĩa vụ tài chính, điều này sẽ kéo theo nhiều rủi ro pháp lý và thất thu cho nhà nước.

Luật sư Nguyễn Đức Biên đề xuất ba nhóm giải pháp cần đưa vào dự thảo để đảm bảo sự công bằng:

Một là, xây dựng cơ chế định giá độc lập, bảo đảm khoản thu được tính dựa trên phần giá trị tăng thêm thực sự của thửa đất. Không thể duy trì phương pháp chỉ dựa vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Hai là, ổn định các yếu tố làm phát sinh nghĩa vụ tài chính. Bảng giá đất cần có tính dự báo và độ ổn định nhất định; không thể để việc điều chỉnh hàng năm đẩy người dân vào tình thế bị động, sáng thấy rẻ, chiều thành đắt.

Ba là, minh bạch hóa toàn bộ quy trình tính toán. Người dân phải được cung cấp đủ thông tin về phương pháp, công thức và cơ sở xác định tiền sử dụng đất; đồng thời có quyền yêu cầu thẩm định lại nếu thấy bất hợp lý.

Theo Luật sư Biên, chính sách đất đai phải hướng tới mục tiêu giúp người dân ổn định cuộc sống và sử dụng đất đúng nhu cầu, không thể trở thành rào cản tài chính quá lớn.

“Nếu cơ chế thu không sát thực tế, luật ban hành nhưng rất khó đi vào đời sống”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhấn mạnh.