Thủ tướng chỉ đạo, Farmstay thêm nóng

Trong thông báo truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, Văn phòng Chính phủ đã nhấn mạnh “mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ với nhiều hình thức mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh”.

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.

Từ sự “lỡ cỡ” trong pháp lý của farmstay

Đối với vấn đề chưa có định nghĩa chính xác cũng như hành lang pháp lý cụ thể để điều chỉnh việc phát triển và hoạt động của mô hình trang trại kết hợp du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) tại Việt Nam, vừa qua, Diễn đàn Doanh nghiệp đã có loạt bài phản ánh, nhận định, truyền tải quan điểm của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, pháp lý về vấn đề này.

Liệu sự ra đời của farmstay có phải là sự “tiến hóa” hợp thời hay sẽ làm biến dạng bản chất vốn có để “móc túi” nhà đầu tư khi mà hành lang pháp lý cho loại hình này “vẫn chưa tìm thấy” trong các Luật hiện hành cũng như theo kinh nghiệm quốc tế như nhận định của TS. Nguyễn Trí Hiếu thì tại Hoa Kỳ mô hình dạng như farmstay ở Việt Nam là bất hợp pháp.

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội thì việc gần đây, thị trường xuất hiện một số mô hình farmstay tiến hành phân lô, bán (cho thuê) đất vườn kèm những cam kết về chuyển đổi đất vườn sang đất ở (ra sổ đỏ) cũng như chi trả về hoa lợi và lợi nhuận đi kèm khi đầu tư nhà gỗ (do trên đất nông nghiệp không được dựng nhà kiên cố) hiện còn khá “lỡ cỡ” về pháp lý.

"Về mặt pháp lý, các farmstay thường nằm trên đất nông nghiệp thì không thể khẳng định được Farmstay có được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú, việc này còn phụ thuộc vào các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương" - bà Nhung cho biết.

Đến rủi ro cho nhà đầu tư

Cùng với sự nở rộ của của các loại hình bất động sản kiểu mới như căn hộ du lịch (condotel), chia sẻ phòng nghỉ (homestay) thì mô hình nông nghiệp xanh kết hợp du lịch (farmstay), tuy nhiên việc bán bất động sản farmstay kèm cam kết chi trả lợi nhuận của các chủ đầu tư phát triển dự án lại đang đặt ra nhiều nguy cơ rủi ro lớn.

Đối với việc nhiều dự án farmstay “mạnh dạn’ cam kết ra được sổ đỏ cho khách hàng, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhận định có được phép chia tách một thửa đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ, diện tích vài sào hay không cũng là một vấn đề cần xem xét khi hiện tượng “xẻ rừng già xây biệt thự”, vi phạm pháp luật về đất đai nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước và sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận từ chương trình cho thuê nhà gỗ xây dựng trên đất nông nghiệp cũng là vấn đề tiềm ẩn vi phạm pháp luật.

Bên cạnh những rủi ro cho nhà đầu tư mà mô hình farmstay đang đặt ra thì theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung việc hình thành loại hình thức bất động sản mới farmstay rõ ràng cũng phải xuất phát trên cơ sở pháp lý để điều chỉnh những quan hệ phát sinh từ nhu cầu thực tiễn. Do đó, trong thời gian tới, nhất là trong kỳ sửa Luật Đất đai tới đây cũng nên cân nhắc khi đặt vấn đề “định danh” cho farmstay như câu chuyện đã đặt ra với condotel và officetel vừa qua.

"Khi có một hành lang pháp lý tốt thì mọi thứ sẽ vận hành trơn tru và đảm bảo quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro và hài hòa lợi ích của tất cả các chủ thể kinh doanh trên thị trường bất động sản" - bà Nhung nhấn mạnh.