Tìm cách tạo vốn phát triển đường sắt đô thị từ nguồn lực đất đai

HẠNH LÊ• 21/01/2024 04:00

Phát triển giao thông đô thị, nhất là đường sắt đô thị cần huy động nguồn lực đầu tư rất lớn, trong đó, đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng.

>>>Gỡ nút thắt phát triển đường sắt đô thị

Tìm cách tận dụng các giá trị tăng thêm từ đất khi đô thị được nâng cấp theo cách mà nhiều nước trên thế giới như Singapore, Thái Lan, Nhật Bản đã thực hiện thành công và tạo vốn tiếp tục đầu tư phát triển là vấn đề đang được các lãnh đạo một số thành phố lớn ở Việt Nam, các chuyên gia quan tâm.

Theo quy hoạch, 2 đầu tàu kinh tế của nước ta là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hoàn chỉnh mạng lưới đường sắt giao thông đô thị trong 12 năm tới. Tuy nhiên, hiện nay Hà Nội mới chỉ hoàn thành được 13km của tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông và đang triển khai thi công 12,5km tuyến Nhổn - Ga Hà Nội. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh sắp đưa vào khai thác tuyến đường sắt đô thị số 1 đoạn Bến Thành - Suối Tiên.

Lượng khách đi tàu Cát Linh - Hà Đông đang tăng dần, ngày cao nhất phục vụ hơn 5,6 vạn khách

Thực tế tại Hà Nội cho thấy, khai thác tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông bước đầu cho thấy hiệu quả tốt. Tuy nhiên, với cách tiếp cận triển khai như thời gian qua, chắc chắn 2 thành phố lớn sẽ khó đạt được mục tiêu đề ra.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Hà Minh Hải, đầu tư phát triển hệ thống giao thông đô thị, nhất là đường sắt đô thị cần huy động nguồn lực đầy tư rất lớn. Trong đó, đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng. Nguồn lực tài chính này cần được khai thác hợp lý, hiệu quả, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cùng với công cụ thu hồi giá trị gia tăng từ đất đã được thực hiện thành công tại nhiều nước trên thế giới như Singapore, Thái Lan, Nhật Bản. Chia sẻ kinh nghiệm từ đất nước mặt trời mọc, ông Hiroshi Nishimaki - CEO công ty ExeIdea lấy ví dụ từ ga Shinigawa depot và cho biết cần tối đa hóa lợi ích từ đất thông qua phát triển đất thương mại, xây dựng tòa nhà làm việc, xem xét tính liên kết dịch vụ tại không gian chung. Đồng thời gia tăng giá trị đất bằng cách quy hoạch riêng biệt khu mật độ cao và có tính chi phí phát triển…

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh: giá trị đất đai đô thị luôn tăng thêm khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp. Ở đô thị, 10 năm sau bất động sản có thể tăng giá gấp đôi, tức là do đầu tư phát triển đô thị đã làm giá trị đất tăng lên. Do đó, các nước trên thế giới đều có chính sách thuế để thu các giá trị gia tăng của đất.

“Thu được giá trị đất đai tăng thêm là nguồn lực chính để tiếp tục đầu tư phát triển đô thị, rồi từ đó lại phải thu được giá trị đất đai tăng thêm mới tạo ra. Đây là phương thức duy nhất để tổ chức không gian đô thị hợp lý và khả năng tạo vốn để tiếp tục đầu tư phát triển” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay.

>>>Cần xây dựng đề án tổng thể phát triển đường sắt đô thị TP.HCM

Nguồn lợi từ đường sắt đô thị vẫn đang chờ được đánh thức

Giá trị đất đai tăng thêm từ đường sắt đô thị vẫn đang chờ được đánh thức bằng cơ chế và phương thức phù hợp

Từ những phân tích trên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, cần thiết phải nghiên cứu và thực hiện đổi mới cơ chế thu giá trị đất hiệu quả hơn, nhất là khi thực hiện phát triển đô thị theo mô hình TOD.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng khẳng định, việc Hà Nội và TP Hồ Chí Minh phát triển mô hình TOD dựa vào mạng lưới giao thông công cộng và tổ chức lại các đô thị tại điểm nút giao thông công cộng là một xu hướng đúng. Tuy nhiên, khó khăn chính là lấy nguồn lực tài chính từ đâu để thực hiện và tạo lập được sự đồng thuận của đại đa số cư dân.

Đưa ra lời giải cho khó khăn trên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng nguồn lực chủ yếu để thực hiện từ việc thu được giá trị đất đai tăng thêm do đô thị đã được nâng cấp mang lại. Để tạo được sự đồng thuận cộng đồng cần quản trị đô thị tốt với 3 yếu tố trọng tâm là sự đồng thuận của cư dân, minh bạch thông tin, trách nhiệm giải trình của cơ quan và cán bộ quản lý.

Để tận dụng nguồn lực từ đất đai, vị chuyên gia cho rằng, cần đổi mới triệt để về phương thức thu từ đất tại Luật Thủ đô (sửa đổi) làm cơ sở pháp lý và Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế đặc thù cho TP Hồ Chí Minh. Trong đó, xác định rõ phạm vi quyền bề mặt của người sử dụng đất để tạo cơ chế thu từ không gian trên thửa đất và không gian ngầm dưới thửa đất; hoàn chỉnh cơ chế đầu tư BT (hợp đồng xây dựng - chuyển giao) để tạo khả năng tăng cường nguồn vốn từ đất để đầu tư phát triển. Tuy nhiên, việc đổi mới này cần gắn liền quản lý chặt chẽ.