Tin quy hoạch “hơi”, nhiều nhà đầu tư bất động sản “ngã ngửa”

Phải thừa nhận một điều, thông tin quy hoạch có tác động lớn đến việc tăng giá đất, giá bất động sản. Thời gian qua, cứ ở khu vực nào có manh nha chút thông tin liên quan đến qui hoạch là y rằng ở đó giá đất tăng nóng mỗi ngày. Tuy nhiên, cũng khá nhiều nhà đầu tư “mắc kẹt” do đầu tư ăn theo thông tin qui hoạch khi chưa thực sự tìm hiểu kỹ về thị trường.

Những tháng đầu năm 2021, khi mới chỉ có thông tin về Đồ án phân khu đô thị sông Hồng sẽ duyệt và ban hành vào tháng 6/2021 giá đất tại một số quận, huyện liên quan đã đón những cơn “sốt ảo”. Nhiều nơi chỉ trong vài ngày giá đất đã tăng gấp 2 đến 3 lần, thậm chí thay đổi theo từng giờ.

Cho tới tháng 6 vừa qua, dù Đồ án vẫn chưa được phê duyệt, và khi có thông tin từ TP. Hà Nội chậm nhất trong nửa đầu tháng 1/2022 Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sẽ được phê duyệt thì giá đất các khu vực này lại tiếp tục vụt tăng “phi mã”.

Tại Cự Khối (Long Biên, Hà Nội) cuối năm 2020, những mảnh đất nằm ở mặt ngõ 3m có giá khoảng 20 triệu đồng/m2, thì đến khi có thông tin phê duyệt Quy hoạch đã tăng lên 34 - 37 triệu đồng/m2. Còn bây giờ thì đã lên tới 45 - 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, đất giao dịch bằng giấy viết tay cũng được rao bán từ 25 - 30 triệu đồng/m2.

Hay như tại khu vực huyện Đông Anh cũng đang có xu hướng tăng từ 5 - 15 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Tại khu vực Xuân Canh (Đông Anh, Hà Nội), một mảnh đất 50m2, ở mặt ngõ rộng hơn 3m, chỉ trong 1 tuần nay giá từ 42 triệu đồng/m2 đã lên đến 50 triệu đồng/m2.

>>Hà Đông (Hà Nội): Khách hàng kêu cứu vì “bỗng nhiên” bị hủy kết quả trúng đấu giá đất

Chia sẻ về câu chuyện sốt đất ăn theo quy hoạch, KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, thông tin quy hoạch có tác động nhiều đến giá đất, giá bất động sản.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, Hà Nội đang tiến hành điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn năm 2050, trong đó dự kiến đưa 3 huyện Mê Linh, Sóc Sơn và Đông Anh lên thành phố cùng với các đô thị vệ tinh khác như Sơn Tây, Hòa Lạc, Phú Xuyên,… và chuỗi đô thị ven sông Hồng trong tương lai để Hà Nội trở thành mô hình thành phố trong thành phố.

Bên cạnh đó, ngoài các công trình lớn mang tầm quốc tế như sân bay Nội Bài đã có…, thì nhiều dự án khu đô thị mới, Trung tâm văn hóa, triển lãm, công viên lớn, các cụm công nghiệp trọng điểm cũng bắt đầu khởi công, thực hiện… trên địa bàn 3 huyện này, đã tạo niềm tin cho nhân dân vào kế hoạch phát triển của Hà Nội trong tương lai, gây hiệu ứng rất tốt trong xã hội.

Và đó cũng là nguyên nhân để các nhà đầu cơ vốn rất nhanh nhạy với thị trường tìm đến và tạo nên "cơn sốt" nhà đất, nhất là ở khu vực thị trấn, ven thị trấn huyện lị, nơi có các dự án lớn và gần các đường giao thông chính nằm trong quy hoạch.

Song, cũng theo các chuyên gia, từ câu chuyện qui hoạch nhiều người đã dùng các chiêu trò nhằm thổi giá, tạo cơn sốt ảo thu hút các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Nói thêm về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đính- Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã cảnh báo: “Khi có thông tin liên quan đến quy hoạch ở những khu vực này sẽ có một số đối tượng lợi dụng để “kích sóng” nhằm tạo “sóng mới” trong khi bản chất là thông tin cũ.

Bên cạnh đó, hiện nay còn có tình trạng nhiều môi giới lợi dụng thông tin xúc tiến đầu tư của các tập đoàn lớn, các "ông lớn" trong lĩnh vực bất động sản để "đẩy sóng" bán hàng. Bằng chứng là việc môi giới đi thu gom đất nông nghiệp, san lấp sau đó tách thửa. Để khi hoàn tất thủ tục, sẽ triển khai phân lô, bán nền nhằm kiếm lời”...

Theo ông Đính, nhà đầu tư khi xuống tiền mua bất động sản ở những khu vực có thông tin quy hoạch ban đầu đều muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng không thanh khoản được, tìm cách “cắt lỗ”, thậm chí chẳng ai mua nên nhiều người lâm vào tình cảnh khá thê thảm. Và chỉ có những nhà đầu tư lẻ tẻ, thiếu chuyên nghiệp, chưa va vấp bị dính vào.

Dẫn chứng thêm về câu chuyện quy hoạch Sóc Sơn, ông Đính cho biết, mặc dù UBND TP. Hà Nội mới dự kiến quy hoạch Sóc Sơn thành thành phố nhưng nhiều môi giới đã tận dụng thông tin này để "đẩy sóng", tăng giá bất động sản ở khu vực này. Điều đáng nói, các giao dịch viết tay chủ yếu là mua bán, chuyển nhượng đất lâm nghiệp, đất rừng, đất khai hoang không đủ pháp lý gây nhiều rủi ro cho người mua, gây bất ổn cho thị trường.

Tương tự như khu vực Hoài Đức (Hà Nội) theo ông Đính, nơi này cũng đã từng bùng lên “sốt đất" khi thông tin lên quận nhưng cuối cùng chỉ loanh quanh có mấy khu dân cư nhỏ chứ chưa tạo ra khu vực có giá trị sống cao theo đúng nghĩa thành phố hiện đại, thông minh. Hay Mê Linh chỉ có ít khu đất đã san nền cấy thêm vài con đường nhỏ, không có sự sống nên giá trị bất động sản, giá giao dịch sẽ bị tụt xuống.

“Vấn đề ở đây là chúng ta phải xem xét quy hoạch cụ thể; các dự án phải đúng quy định pháp luật; được phê duyệt; có pháp lý đầy đủ, rõ ràng; giá cả tăng theo đúng tính chất của thị trường theo hướng nơi nào có sự đầu tư mạnh mẽ vào thì nó sẽ tăng giá theo tỉ trọng chứ không tăng theo thông tin “hơi”, quy hoạch "hơi".

Trên thực tế thì hiện nay tôi cũng đồng ý rằng có sự bùng nổ về giá ở một số khu vực khi có thông tin về quy hoạch nhưng mà tất cả những điều đó chỉ mang tính tận dụng, lợi dụng thông tin để đẩy “sóng” thị trường lên và những điều đó không phải là sự thật", ông Đính khẳng định.