Tương lai của thị trường bất động sản Hà Nội

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Bất cập quy định về nhà ở xã hội

Tại báo cáo vừa công bố của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản 2022 đã trải qua một năm trầm lắng với các chỉ số đều giảm rất nhiều so với năm 2020 và 2021 liên quan đến doanh số, tính thanh khoản, nguồn cung mới... Trong đó, nguồn cung hạn chế đặc biệt trên các thị trường lớn đã diễn ra từ thời điểm trước Covid-19 tiếp tục kéo dài sang năm 2022.

Đà tăng giá đã gần như được ngăn lại trên các phân khúc nhà đất đô thị. Vào thời điểm cuối năm 2022, giá ở một số phân khúc nhà ở như thấp tầng, đất nền ở các thị trường bất động sản lớn đã có dấu hiệu giảm. Thị trường lớn thiếu các sản phẩm căn hộ, nhà ở giá cả phải chăng.

Tại Hà Nội, báo cáo của Savills cho thấy nguồn cung sơ cấp chung cư là 20.333 căn trong Q4/2022 giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Thị trường không ghi nhận dự án mới, và tất cả nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của sáu dự án hiện có. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2 diện tích thực bán, ổn định theo quý và cải thiện 15% theo năm. 

Dự kiến, trong năm 2023, thị trường sẽ ghi nhận 19 đợt mở bán mới và các giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ bổ sung thêm 15.800 căn. Các chủ đầu tư muốn có quỹ đất ở tại các tỉnh vệ tinh, nơi ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ từ năm 2023 đến năm 2025 trở đi. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm hợp túi tiền hơn và cơ sở vật chất đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.

Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự liền kề, các chính sách hạn chế cho vay và tin tức bất lợi về bất động sản đã làm giảm niềm tin của người mua.

Trong quý cuối cùng, có 196 căn được bán, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ hàng quý là 21%, giảm 4 điểm phần trăm theo quý và 15 điểm phần trăm theo năm. Lượng mở bán mới được hấp thụ 51%. Trong Q4/2022, biệt thự, nhà liền kề có đợt giảm giá thứ cấp đầu tiên kể từ năm 2019 và giá shophouse giảm kể từ Q3/2022.

Năm 2023, dự kiến có gần 1.600 căn hộ từ 15 dự án. Hoài Đức sẽ cung cấp 20% nguồn cung trong tương lai, tiếp theo là Thanh Trì với 16% và Long Biên với 15%. Cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Các tuyến đường vành đai 3,5 và 4 sau khi hoàn thành sẽ hỗ trợ phát triển hơn 80 dự án trên diện tích 2.900 ha tại các huyện xung quanh như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.

>> Thị trường "rung lắc", liệu có "đáy" của chung cư?

"Hà Nội sẽ cần nhiều dự án chất lượng cao với giá cả hợp lý vì hàng tồn kho hiện tại của thành phố đắt đỏ và có thể không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thành phố đang phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các tỉnh lân cận như Bắc Ninh và Hưng Yên" - Chuyên gia Savills nhận định.

Chia sẻ riêng với PV, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cũng cho biết, những tháng cuối năm, các biện pháp hỗ trợ tháo gỡ đẩy nhanh các thủ tục phê duyệt đã và đang được Chính phủ thực hiện tuy nhiên việc hoàn thiện khung pháp lý như đã trình bày ở trên dự kiến được thông qua vào thời điểm Q4/2023. Các tác động đều có sẽ độ trễ.

Theo bà Hằng, nguồn cung mới sản phẩm sẽ nhiều hơn trong năm 2023. Các chủ đầu tư sẽ có nhiều thách thức cân đối chi phí đầu vào và giá bán đầu ra do chi phí đầu vào được đánh giá là khó có thể giảm được các hạng mục trong khi người mua năm 2023 sẽ xem xét kỹ lưỡng vấn đề giá do có những quan ngại về khả năng giá bị thiết lập ở mức cao, chưa đưa về mức hợp lý.

"Do đó, sẽ khó có phân khúc nào “lên ngôi” cao nhất trong năm nay, cơ hội chia đều cho các dự án thực sự quan tâm đến chất lượng, giá cả hợp lý, có thể đánh giá được qua việc trải nghiệm sống và làm việc. Các sản phẩm hướng đến phát triển bền vững, xanh, thông minh… sẽ gia tăng sự thu hút đối với khách hàng"- bà Hằng khẳng định.