Ai đang dẫn dắt phát triển đô thị?

Một cơ chế quyết định phát triển đô thị hiện nay vẫn được hầu hết các địa phương cấp tỉnh áp dụng là: Thứ nhất, nhà nước quản lý phát triển bằng quy hoạch và kế hoạch thực hiện quy hoạch; Thứ hai, các nhà đầu tư (tư nhân) dựa vào quy hoạch đã được phê duyệt đề xuất dự án đầu tư; Thứ ba, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư và phê duyệt cả điều chỉnh quy hoạch.

Nhà nước đang nhường quyền dẫn dắt phát triển đô thị cho các nhà đầu tư tư nhân (Ảnh: Cao ốc mọc lên san sát trên tuyến đường Lê Văn Lương - Hà Nội)

Nhường quyền cho tư nhân

Theo cách thức này, có thể thấy Nhà nước đã nhường quyền dẫn dắt phát triển đô thị cho các nhà đầu tư tư nhân, tức là lợi nhuận từ đầu tư cho chủ đầu tư sẽ dẫn dắt phát triển đô thị. Trên thực tế, có thể chất lượng quy hoạch chưa tốt, nhất là quy hoạch bị điều chỉnh theo đề xuất của chủ đầu tư dự án là nguyên nhân chủ yếu tạo nên ngữ cảnh “lợi ích tư nhân đang dẫn dắt phát triển đô thị”. Chắc chắn, lợi ích tư nhân dẫn dắt phát triển sẽ thu hẹp các lợi ích cho các mục tiêu khác, làm cho thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Tác động trước mắt là các nhà đầu tư tư nhân không muốn đầu tư hạ tầng và tiện ích công cộng, luôn làm cho diện tích nhà ở rộng nhất để bán thu lợi. Hạ tầng giao thông không tương xứng với lượng dân cư sinh sống làm ùn tắc, môi trường không bảo đảm cho sức khỏe cư dân...

  Kinh nghiệm thành công của nhiều quốc gia đi trước khi phát triển đô thị đó là tính toán tốt về biến động dân số, giải quyết bài toán về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, tạo nên các điểm gom dân, từ đó việc đầu tư hạ tầng tiết kiệm và hiệu quả hơn.

Trên thực tế, lợi ích tư nhân còn ở mức độ tệ hại hơn ngữ cảnh nêu trên. Nhiều chủ đầu tư không cần tới cả sự phê duyệt dự án của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhiều chung cư không có giấy phép xây dựng và xây dựng sai phép xẩy ra ở nhiều nơi mà không hề bị phát hiện, nay đã bán hết các căn hộ cho dân. Bản quy hoạch đô thị một cách nghiêm túc đã được phê duyệt nhưng lại vẫn hay bị điều chỉnh để đất “vàng” lần lượt chuyển sang để xây dựng các khu chung cư cỡ lớn theo đề xuất của các nhà đầu tư tư nhân.

Nhìn lại cảnh quan Hà Nội thì thấy nhiều dự án, nhà máy... đều đã chuyển sang xây dựng khu chung cư đông người gắn với trung tâm thương mại. Điều quan trọng hơn là thể chế giao đất không hề thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Giải pháp cho phát triển đô thị

Đây là những hiện tượng bất thường về mặt quản lý, cần phải thay đổi cơ bản để Nhà nước phải dẫn dắt phát triển và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật.

Thứ nhất, cần phải hạn chế lại đi tới bãi bỏ cả cơ chế Nhà nước thu hồi đất và cũng không khuyến khích cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận để tiếp cận đất đai phục vụ nâng cấp và phát triển đô thị. Bởi, cơ chế Nhà nước thu hồi đất là trạng thái cực đoan mang tính tả khuynh gây khiếu kiện nhiều của những người mất đất. Cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận lại là trạng thái cực đoan mang tính hữu khuynh gây tình trạng một bộ phận nhỏ đòi hỏi giá đất quá cao mà nhà đầu tư rơi vào tiến thoái lưỡng nan.

Tại rất nhiều nước khác, các cơ chế này cần được thay thế bằng cư chế "góp đất - điều chỉnh lại đất đai”, làm giảm đáng kể chi phí đầu tư, tạo đồng thuận trong phát triển và trao quyền quyết định phát triển cho cộng đồng cư dân tại chỗ. Cơ chế "góp đất - điều chỉnh lại đất đai” được thực hiện dựa trên nguyên tắc người đang có đất góp một phần đất mình đang sử dụng vào dự án, tỷ lệ đất góp tương đương với tỷ lệ tăng giá đất do dự án mang lại. Nhà nước quyết định diện tích đất để thực hiện dự án theo quy hoạch, phương án góp đất và những vấn đề có liên quan được lập thành một phương án gắn với quy hoạch chi tiết 1/500 đưa ra thảo luận tại cộng đồng dân cư. Phương án được duyệt khi đạt được đa số ý kiến đồng thuận của cộng đồng.

Thứ hai, quá trình vốn hóa đất đai đô thị phải được thực hiện chặt chẽ về giá trị thông qua quy trình định giá đất độc lập và có cơ chế chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan.

Thứ ba, kiểm soát các nguy cơ tham nhũng chặt chẽ hơn trong quá trình phát triển đô thị với 3 yếu tố cốt yếu của quản trị công là công khai - minh bạch, có sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình cao của cơ quan quản lý. Triển khai thực sự ba yếu tố của quản trị tốt trong quá trình xây dựng quy hoạch; phê duyệt dự án gắn với giao đất, cho thuê đất theo cả phương thức chỉ định nhà đầu tư lẫn phương thức đấu thầu dự án hoặc đấu giá đất... sẽ loại bỏ được các nguy cơ tham nhũng mới có cơ hội giảm được chi phí cho phát triển hạ tầng.