Bất động sản toàn cầu sẽ ra sao trong bối cảnh thuế quan?

Ảnh màn hình 2025-06-15 lúc 15.54.28 — Bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn là điểm sáng trong bối cảnh thuế quan. Ảnh: BT Files

Sự bất ổn gia tăng xuất phát từ các chính sách thuế quan của Mỹ có thể gây sức ép lên thị trường bất động sản toàn cầu, tuy nhiên các chuyên gia nhận định vẫn còn nhiều cơ hội tiềm năng tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, đặc biệt trong các lĩnh vực nhà ở, logistics và chăm sóc sức khỏe.

Trong bài viết được đăng tải trên The Business Times, ông Chad Phillips, Giám đốc toàn cầu mảng bất động sản tại công ty quản lý tài sản Nuveen cho biết giá trị bất động sản trên toàn thế giới đã giảm khoảng 16% kể từ năm 2022, sau khi các đợt tăng lãi suất được triển khai trong năm đó.

Ông cho rằng điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro của loại tài sản này mà còn đặt thị trường đầu tư bất động sản vào vị thế tương đối vững vàng, ngay cả khi nền kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chịu ảnh hưởng từ những bất ổn liên quan đến thuế quan.

Ngoài ra, ông Vincent Chew, Giám đốc danh mục đầu tư chiến lược cốt lõi khu vực châu Á của PGIM Real Estate nhận định, nguồn cung bất động sản nhìn chung vẫn được kiểm soát tốt và tỷ lệ lấp đầy ở hầu hết các phân khúc vẫn ở mức cao. "Chi phí vốn cũng đang dần ổn định và thị trường cho vay vẫn dồi dào với sự đa dạng từ nhiều nhóm nhà cho vay khác nhau,” ông cho biết thêm.

Mặc dù sự bất ổn gia tăng có thể làm giảm triển vọng thị trường trong ngắn hạn, nhưng ông Chew tin rằng điều này sẽ không làm chệch hướng quá trình phục hồi và tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản. Ông nhận định: “Chúng tôi vẫn tin tưởng rằng năm 2025 sẽ là thời điểm tốt để bắt đầu một chu kỳ đầu tư mới đối với bất động sản.

Theo ông Hamish MacDonald, Giám đốc phụ trách bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương (Apac) của BlackRock, toàn khu vực Apac hiện đang mang lại một bức tranh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là ở những lĩnh vực vẫn còn đang trong giai đoạn đầu của quá trình thể chế hóa.

“Nhiều chiến lược trong số này thuộc nhóm mà chúng tôi gọi là 'độ trễ của Apac', tức chậm hơn khoảng một thập kỷ so với quỹ đạo tăng trưởng từng thấy ở Mỹ,” ông MacDonald nhận định.

Ông cũng dự báo nhu cầu bền vững trong các phân khúc nhà ở và một số lĩnh vực dân cư đặc thù, logistics chặng cuối, cùng các phân khúc thay thế như khoa học đời sống, kho tự quản... Những xu hướng này đều được thúc đẩy bởi các yếu tố nhân khẩu học và cấu trúc dài hạn.

Chuyên gia này cũng chỉ ra rằng sự hiện diện đáng kể của thế hệ Gen Z cùng với tuổi thọ ngày càng cao tại khu vực đã làm gia tăng nhu cầu đối với các loại hình bất động sản chuyên biệt như ký túc xá xây dựng theo mục đích (PBSA), nhà dưỡng lão và cơ sở chăm sóc sức khỏe.

Vì vậy, Nuveen đã phân bổ một lượng vốn đáng kể vào lĩnh vực PBSA tại Australia, dựa trên sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và nhóm dân số trong độ tuổi từ 15 đến 19 ngày càng tăng.

Phân khúc nhà dưỡng lão tại Nhật Bản cũng có tiềm năng lớn, khi hệ thống bảo hiểm công của nước này chi trả đến 90% chi phí cho các dịch vụ chăm sóc cư trú.

Bất chấp căng thẳng thương mại hiện nay, ông Phillips vẫn lạc quan về tương lai của thị trường logistics tại Hàn Quốc, Nhật Bản và Australia, nhờ vào sự tăng trưởng ổn định của thương mại điện tử và nguồn cung mới bị hạn chế.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng lĩnh vực này không hoàn toàn miễn nhiễm với các rủi ro vĩ mô. Chuyên gia Vincent Chew nhận định rằng tâm lý đối với mảng logistics đang trở nên thận trọng hơn do tác động từ thuế quan đối với các ngành xuất khẩu sang Mỹ, cũng như nguy cơ gián đoạn chuỗi cung ứng.

Tuy nhiên, động lực thị trường có thể rất khác biệt tùy theo quốc gia. Ví dụ, tại Australia, nhu cầu dự kiến sẽ ít bị ảnh hưởng vì tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ ở mức khá thấp, theo ông Chew.

Chỉ mới tháng trước, PGIM Real Estate và Cadence Property Group đã mua lại tài sản logistics chặng cuối và hạ tầng St Mary’s Intermodal Terminal tại Sydney với giá 145 triệu đô Austrlia (tương đương 120,6 triệu đô Singapore).

Lĩnh vực trung tâm dữ liệu cũng thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư, được thúc đẩy bởi sự trỗi dậy của trí tuệ nhân tạo (AI) và nhu cầu tiêu thụ dữ liệu tăng nhanh.

Các thị trường như Nhật Bản, Hàn Quốc, Australia và Singapore được cho là có vị thế tốt để hưởng lợi từ làn sóng phát triển trung tâm dữ liệu, nhờ vào AI, điện toán đám mây và triển khai 5G, theo ông Josh Daitch, Giám đốc đầu tư của tập đoàn ESR.

“Những lo ngại ngày càng gia tăng về chủ quyền dữ liệu tại Apac đang thúc đẩy nhu cầu đối với các trung tâm dữ liệu được lưu trữ tại địa phương,” ông Daitch nói thêm.

Ông cũng lưu ý rằng trung tâm dữ liệu, với vai trò là một loại tài sản mới nổi, hiện đang được định giá thấp hơn so với bất động sản logistics truyền thống.

“Điều này gợi nhớ đến thời điểm đầu của lĩnh vực logistics, khi loại tài sản này cũng từng giao dịch với mức lợi suất chiết khấu, trước khi nhà đầu tư dần hiểu rõ hơn về giá trị chiến lược dài hạn và tính ổn định mà nó mang lại", chuyên gia này nói.

Tại thị trường nội địa, bà Louise Kavanagh, Giám đốc đầu tư và Trưởng bộ phận bất động sản khu vực Apac của Nuveen cho rằng phân khúc văn phòng sẽ nhận được sự hỗ trợ trong những năm tới, nhờ vào tỷ lệ trống thấp và nguồn cung mới hạn chế.

Dù đối mặt với nhiều thách thức, nhu cầu đối với những bất động sản chất lượng cao tại các vị trí đắc địa vẫn vượt xa nguồn cung. Nhìn chung, các đơn vị thuê có xu hướng cần ít diện tích hơn, nhưng họ đòi hỏi chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật rất cao cho không gian họ sử dụng.

Các chuyên gia khác nhận định, các phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ dịch vụ, có thể ít bị ảnh hưởng hơn trước những biến động vĩ mô. Điều này một phần nhờ vào sự thiếu hụt nguồn cung mang tính cấu trúc và nhu cầu mạnh mẽ từ cộng đồng chuyên gia nước ngoài cũng như các nhóm cư trú dài hạn.

Vượt ra ngoài lĩnh vực bất động sản truyền thống, ông Phillips cho rằng bối cảnh hiện tại đặc biệt thuận lợi cho các chiến lược đầu tư vào nợ.

“Sự gia tăng quy định ngân hàng và yêu cầu về vốn, chi phí tài chính cao hơn cùng với việc các ngân hàng thương mại tập trung nhiều vào bán lẻ đang tạo điều kiện cho các tổ chức cho vay ngoài ngân hàng mở rộng ảnh hưởng tại thị trường nợ bất động sản ở Australia và New Zealand,” chuyên gia này lý giải.

Ông cũng nói thêm rằng, với bất ổn kinh tế hiện nay, lãi suất cao, biến động trong định giá cổ phiếu và tình trạng thiếu hụt vốn, đây là thời điểm thuận lợi để đầu tư vào bất động sản thương mại.