Cân nhắc hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được cập nhật ngày 13/9/2026 gồm 13 Chương và 132 Điều, lược bỏ 66 Điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Thay đổi lớn nhất của Dự thảo nằm ở tư duy lập pháp, chỉ quy định các vấn đề chung, mang tính nguyên tắc, còn các chi tiết kỹ thuật sẽ giao cho Chính phủ hướng dẫn.

Về các nhóm chính sách mới và sửa đổi trọng tâm, lần đầu tiên Dự thảo dành riêng một chương để quy định về loại hình nhà ở cho thuê, từ đối tượng được thuê, hình thức đầu tư (bằng cả vốn nhà nước và vốn tư nhân) đến cơ chế giá và ưu đãi đầu tư. Bổ sung mô hình nhà lưu trú cho chuyên gia và công nhân ngoài khu công nghiệp.

Về sở hữu nhà ở của người nước ngoài, để thống nhất với Luật Đất đai, Dự thảo bãi bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, chỉ tập trung vào các loại hình phù hợp khác.

Về nhà ở xã hội và chung cư cũ, Dự thảo cũng đã luật hóa các chính sách thí điểm. Việc cải tạo chung cư cũ sẽ gắn liền với tái thiết đô thị và lần đầu tiên áp dụng hình thức đầu tư đối tác công tư (PPP)...

Đánh giá cao các đề xuất sửa đổi, bổ sung, tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, góp ý xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chuyên gia đề xuất, cân nhắc hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tham gia góp ý xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật (sửa đổi) tại Hội thảo: Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây, chuyên gia pháp lý bất động sản, ThS Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có mối quan hệ chặt chẽ, từ xác định trường hợp phải phá dỡ, lập phương án bồi thường, tái định cư đến di dời và cưỡng chế di dời. Vì vậy, luật cần vừa bảo đảm xử lý kịp thời các công trình mất an toàn, vừa xác định rõ quyền của chủ sở hữu và cơ chế đồng thuận, bồi thường, tái định cư.

Cụ thể, theo Luật sư Tuấn, khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật quy định: “Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều 85 của Luật này nhưng chưa có trong chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, sau đó lập kế hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh”.

Theo đó, cơ chế bố trí chỗ ở tạm thời, thực hiện di dời trước, sau đó mới lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở hiện chỉ được áp dụng đối với nhà chung cư bị cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng theo khoản 1 Điều 85.

Trong khi, khoản 2 Điều 85 còn quy định trường hợp nhà chung cư nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cần phải di dời khẩn cấp.

Chỉ rõ vướng mắc, tồn tại của nội dung quy định nêu trên, Luật sư Tuấn đề nghị bổ sung trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 85 vào phạm vi áp dụng của khoản 2 Điều 86, bảo đảm mọi trường hợp nhà chung cư có nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng, cần phải di dời khẩn cấp đều có thể được xử lý ngay mà không phụ thuộc vào việc nhà chung cư đã được đưa vào chương trình phát triển nhà ở hay chưa.

Bên cạnh đó, để đảm bảo tính thống nhất về quyền lựa chọn hình thức bồi thường, tái định cư của chủ sở hữu khi không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, dẫn quy định tại khoản 3 Điều 86 của Dự thảo, Luật sư Tuấn cho hay, khoản 3 Điều 86 đã quy định 2 hình thức xử lý đối với trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt mà không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, gồm bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 86 Dự thảo chưa xác định rõ chủ thể có quyền lựa chọn giữa 2 hình thức này.

“Thực tế, cụm từ “chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” có thể dẫn đến 2 cách hiểu: Chủ sở hữu có quyền lựa chọn nhận tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư; hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền/chủ đầu tư quyết định hình thức áp dụng theo phương án bồi thường, tái định cư.

Hai cách hiểu này dẫn đến hệ quả pháp lý khác nhau và có thể gây vướng mắc trong quá trình lập, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, tái định cư. Đặc biệt, trong trường hợp này, việc chủ sở hữu không được tiếp tục sử dụng nhà ở tại vị trí cũ không xuất phát từ nhu cầu, ý chí của chủ sở hữu mà là hệ quả của phương án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư.

Do đó, nếu chỉ quy định chung là “được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” mà không xác định quyền lựa chọn thuộc về chủ sở hữu thì có thể dẫn đến trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tiếp tục được bố trí nhà ở nhưng phương án được phê duyệt chỉ thực hiện bồi thường bằng tiền”, Luật sư Tuấn chia sẻ.

Vì vậy, theo Luật sư Tuấn, cần thể hiện rõ hơn trong Luật rằng quyền lựa chọn nhận bồi thường bằng tiền hoặc nhận nhà ở tái định cư thuộc về chủ sở hữu, qua đó bảo đảm thống nhất trong cách hiểu và áp dụng.

Mặt khác, quy định việc chủ sở hữu được quyền lựa chọn giữa tái định cư hoặc nhận tiền cũng sẽ bảo đảm thống nhất với điểm a khoản 5 Điều 91 Dự thảo.

Cùng với các nội dung đã nêu, vị chuyên gia này cũng đề xuất rà soát, cân nhắc một số nội dung liên quan đến: Xây dựng khung pháp lý về thông qua phương án bồi thường, tái định cư và cơ chế xử lý trường hợp không đạt tỷ lệ đồng thuận (Điều 91, Điều 92 Dự thảo); làm rõ điều kiện cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (khoản 3 Điều 94 Dự thảo); hoàn thiện quy định chuyển tiếp về thế chấp nhà ở, thế chấp dự án nhà ở (khoản 8 Điều 132 Dự thảo).