Chống thất thu thuế: Cần đưa giao dịch bất động sản lên sàn để quản lý

>> Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần vá “lỗ hổng”… pháp lý

Theo số liệu thống kê từ ngành Thuế, thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tăng từ mức 15.000 tỷ năm 2019 lên 16.800 tỷ đồng trong năm 2020 và đạt 21.700 tỷ đồng năm 2021. Riêng trong 3 tháng đầu năm nay, khoản thu này là 8.280 tỷ đồng.

Mặc dù hoạt động thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản ghi nhận tăng trưởng trong những năm trở lại đây, thế nhưng, theo đại diện của ngành thuế, trên thực tế vẫn còn một số lượng lớn vẫn đang bị thất thu.

Mới đây, Bộ Tài chính có Công văn gửi các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản và bước đầu đã có những tín hiệu tích cực.

Điển hình như tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua, cứ 5 hồ sơ chuyển nhượng đất được nộp lên, thì 1 hồ sơ bị trả về vì “khai giá quá thấp”.

Cụ thể, trong quý I, Cục Thuế thành phố đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ chuyển nhượng tiếp nhận (chiếm 22% - khoảng 5 hồ sơ nộp lên thì có 1 bộ hồ sơ bị trả về để sửa giá). Số tiền thuế thu thêm được ghi nhận sau giám sát là 147 tỷ đồng (bằng 83% của cả năm 2021). Trong đó, riêng Chi cục Thuế TP. Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỷ đồng.

Trước thực trạng đã nêu, không ít các chuyên gia đã chỉ rõ, khó nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định Bảng giá đất ổn định 5 năm trong khi thực tế giá thị trường bất động sản biến động liên tục. Vì vậy, giá quy định không sát với giá của thị trường bất động sản, chưa kể, hiện nay, cũng chưa có cơ quan nào xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường bất động sản.

>> Chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần giải quyết điểm “tù mù” về giá

Để tránh thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động không ít giải pháp đã được các chuyên gia, cơ quan quản lý đưa ra như: giải quyết điểm “tùm mù” về giá, vá “lỗ hổng” pháp lý,… Và một trong những biện pháp xử lý tình trạng trốn thuế trong giao dịch bất động sản được quan tâm nhất, đó là đề xuất là yêu cầu mọi thanh toán phải được giao dịch thông qua ngân hàng. Bởi, hiện nay, tình trạng mua bán 2 giá diễn ra rất nhiều, nguyên nhân chủ yếu là vì vẫn giao dịch bằng tiền mặt dẫn đến rất khó quản lý và kiểm tra, giám sát được thực tế giao dịch.

Theo các chuyên gia, cần đưa quy định thanh toán qua ngân hàng vào trong quy định pháp luật, từ đó, yêu cầu mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản đều phải thanh toán thông qua ngân hàng, sau đó lấy chứng từ ngân hàng nộp cùng với hồ sơ giao dịch để đem đi công chứng thì mới làm đăng bộ. Nếu như không thanh toán thông qua ngân hàng thì từ chối giao dịch.

Ngoài ra, đối với lộ trình dài hạn, các chuyên gia cũng đề nghị, cần thay đổi phương pháp tính thuế. Bởi, phương pháp hiện nay đang tạo điều kiện cho việc trốn thuế bằng cách ghi 2 giá. Cụ thể, đối với giao dịch cá nhân, mức thuế thu nhập cá nhân đang áp dụng là 2% trong giá bán. Như vậy, những người mua bán sẽ thoả thuận cùng ghi mức giá thấp và việc này cứ tiếp diễn trong các lần mua bán tiếp theo. Nên chăng cơ quan Nhà nước đánh thuế 25% dựa trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tức là lấy con số chênh lệch từ lần mua và lần bán của cùng một bất động sản để đánh thuế.

Còn theo ông Nguyễn Văn Được – Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín, cơ quan thuế gặp khó khăn trong việc điều tra, chứng minh người nộp thuế khai giá không đúng như giao dịch trên thực tế. Một khâu trong các giao dịch bất động sản của người dân là bước công chứng hợp đồng, các cơ quan chức năng nên hướng tới việc phối hợp với các phòng công chứng để tuyên truyền, vận động và yêu cầu người giao dịch kê khai giao dịch đúng trên thực tế.

“Sau khi công chứng xong, các giao dịch bất động sản sẽ được chuyển sang cơ quan thuế. Tại đây, cơ quan thuế đã có dữ liệu từ các giao dịch trước đó nên có thể thống kê, so sánh được về giá. Nếu có sự chênh lệch về mức giá giữa các giao dịch thì cơ quan thuế sẽ phát hiện ra những hồ sơ giao dịch đáng ngờ, từ đó yêu cầu thanh tra, kiểm tra”, ông Được chia sẻ. 

Và để thuận lợi hơn cho cơ quan thuế, ông Được đề xuất, xây dựng một sàn giao dịch bất động sản giống như sàn giao dịch chứng khoán. Bởi theo ông, chứng khoán chỉ là một chứng từ, bút toán ghi sổ do một đơn vị, tổ chức phát hành, khi đưa lên sàn giao dịch thì có trung tâm nghiên cứu hoặc Công ty chứng khoán giám sát.

“Bất động sản hay nhà đất cũng có những giấy tờ có quyền sở hữu, được cơ quan Nhà nước xác nhận thì tại sao chúng ta không đưa lên sàn để quản lý? Nếu bây giờ tất cả giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì sẽ quản lý được”, ông Được nhấn mạnh.