"Cơi nới" chính sách cho cải tạo chung cư cũ": Cần phải đánh giá lại toàn bộ chất lượng chung cư cũ Hà Nội

NGUYỄN QUỐC HIỆP - Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu• 24/04/2021 05:35

Tiếp nối câu chuyện “nới chiếc áo” cơ chế cho cải tạo chung cư cũ, cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu.

Hiện nay, đã có tổng số 401 chung cư cũ được kiểm định, tương đương với tổng số chung cư cũ trên TP.HCM. Có thể nói, công cuộc cải tạo chung cư cũ đang được TP Hà Nội đặc biệt quan tâm, song vấn đề cơ chế thực hiện như thế nào để đẩy nhanh tiến độ vẫn là bài toán nan giải.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp “kỳ cựu” trong công cuộc tham gia vào kế hoạch cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, có thể nói việc cải tạo chung cư cũ xoay quanh 3 đối tượng: cơ quan quản lý, chủ đầu tư và chủ sở hữu.

Về cơ quan quản lý nhà nước, quản lý chung nhiều vấn đề nên vấp phải nhiều xung đột với chủ đầu tư và chủ sở hữu. Các chỉ tiêu mà cơ quan quản lý hướng vào, trong khi phải đảm bảo chỉ tiêu cho doanh nghiệp. Đôi khi không thể đảm bảo hiệu quả doanh nghiệp.

Trong trao đổi với các ban ngành, hệ số đền bù đang được bàn tới một cách sát sao. Phần lớn những người ở chung cư cũ là nhận cho của nhà nước. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý. Chỉ nên đền bù hệ số 1 nhưng trong một số trường hợp cần tuỳ theo vị trí để đánh giá và đưa ra mức giá đền bù hợp lý.

Cần đánh giá lại chất lượng các chung cư, tập thể cũ.

Bên cạnh đó, cần đánh giá lại toàn bộ chất lượng. Lâu nay, chúng ta quên đi tiêu chí đánh giá độ phức tạp của các chung cư cũ, tập thể khác nhau. Ví dụ như khu tập thể Văn Chương chỉ có hơn 5 ha nhưng có những căn hộ chỉ có 15m2 mà có 3 chủ hộ. Khi lấy ý kiến thì phải tính theo diện tích sở hữu và độ phức tạp của khu chung cư cũ, tập thể cũ…

Nói tóm lại cần những phương án “cách mạng”, có chính sách đặc thù, ưu đãi riêng thì mới có thể giải toả được những khu chung cư mang tính phức tạp. Không chỉ kiểm định về chất lượng chung cư mà cả tính phức tạp của dự án cải tạo.

Thứ hai, về hệ số đền bù, trong nội đô chỉ đền bù hệ số 1, những căn tầng 1 là hệ số 2. Tuy nhiên, chỉ những khu vực nào làm thương mại ở tầng 1 thì chúng ta xem xét chứ không cào bằng được.

Trong dự thảo có nói, những người ở tầng 1 được mua thêm diện tích thương mại. Chúng tôi kiến nghị cần rõ ràng và chi tiết hơn. Cân nhắc để không có kẽ hở và đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng mà chúng ta hướng đến.

Bên cạnh đó, không để các doanh nghiệp thao túng trong việc cải tạo chung cư, tập thể cũ, mỗi dự án cần cho hai doanh nghiệp lập phương án kiến trúc và đền bù để tạo ra sự cạnh tranh. Nếu chỉ định một doanh nghiệp làm thì thiếu tính khách quan. Cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào.

“Tóm lại, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay không có công cụ pháp lý nên gặp nhiều khó khăn, bế tắc. Quốc hội, Chính phủ cần có văn bản quy định mang tính đặc thù. Nếu không thì chúng ta chỉ bàn rồi để đó. Cần thành lập ban riêng cải tạo chung cư cũ, lấy ý kiến của các ban ngành chuyên môn tham vấn. Chỉ có như vậy mới mong giải quyết triệt để vấn đề này.