Condotel vỡ trận: thực chất chỉ là giao dịch tài chính thuần tuý

Từ lâu đã có rất nhiều ý kiến, điển hình là anh Nguyễn Duy Hưng - Chủ tịch SSI, đã nói rằng đầu tư Condotel bản chất chỉ là giao dịch tài chính (gọi đúng là "Tài trợ - Financing"), tức là giao dịch huy động vốn từ đám đông. Mà đám đông ở đây là khách hàng (nhà đầu tư), những người này dùng khả năng huy động vốn của mình để huy động vốn rồi "chuyển" cho chủ đầu tư condotel để đổi lại bằng Time share kỳ nghỉ và quyền được hưởng lợi nhuận tương lai từ vận hành Condotel.

TS Mai Huy Tân, ông chủ cũ của Xúc xích Đức Việt, sau khi bán Đức Việt thành công thu về hàng trăm tỷ, đã bỏ hàng trăm tỷ đầu tư vào tổ hợp Cocobay với kỳ vọng sau hưởng lợi nhuận cam kết 12%/năm và dòng tiền từ vận hành một tổ hợp vui chơi, giải trí sau này.

Điểm mấu chốt trong đầu tư Condotel nói chung là khách hàng (nhà đầu tư) KHÔNG KIỂM SOÁT chính tài sản bất động sản của mình, mà tất cả phụ thuộc vào chủ đầu tư và nhà quản lý vận hành để tạo ra dòng tiền trong tương lai.

Hơi kỹ thuật một chút, bản chất Chủ đầu tư sử dụng Condotel như một tài sản cơ sở (Underlying Asset) để tạo ra công cụ huy động vốn (Tài sản tài chính) từ đám đông, và sau đó vận hành Tài sản cơ sở này sinh lợi để Tài sản tài chính tạo thặng dư trong tương lai (Future Capital Gain).

 Nếu như vậy, thì bản chất Tài sản cơ sở Condotel vẫn thuộc quyền KIỂM SOÁT hoàn toàn bởi Chủ đầu tư. Khách hàng (nhà đầu tư) mang cái tiếng là sở hữu Tài sản cơ sở này nhưng không kiểm soát gì. Mà theo các chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRS 16) thì Tài sản cơ sở (Condotel) vẫn thuộc về mục Tài sản của Chủ đầu tư chứ không thuộc về mục Tài sản của Khách hàng (Nhà đầu tư).

Như thế Khách hàng không kiểm soát gì ngoài mong đợi Chủ đầu tư thực hiện cam kết lợi nhuận, hưởng hơn chục ngày nghỉ, và hi vọng Tài sản cơ sở tăng giá để cho Tài sản tài chính mình nắm giữ tăng lên trong tương lai.

Thế nhưng, nắm một Tài sản tài chính trong tay mà Khách hàng không được bất kỳ hành lang pháp lý nào bảo vệ, không có khả năng đánh giá năng lực của Chủ đầu tư (Người huy động vốn của mình), Tài sản tài chính đang nắm giữ thiếu THANH KHOẢN, quy hoạch Tài sản cơ sở vô tội vạ (Hiện tồn kho khoảng 30.000 căn toàn thị trường). Như vậy, ngay từ cấu trúc Giao dịch tài chính đã không thấy có bất kỳ lý do gì để tham gia vào cả, rủi ro (Risks) lớn hơn rất nhiều lợi nhuận kỳ vọng (Expected Return). Vậy con số lợi nhuận cam kết 12% có thể đã khiến những nhà đầu tư như ông Tân Xúc xích Đức Việt bỏ tiền vào chăng?

Một điểm quan trọng nữa là nhờ có cấu trúc giao dịch tài chính này mà Chủ đầu tư còn có thể phát hành chứng khoán (Cổ phiếu, trái phiếu, đi vay,...) ra cho các nhà đầu tư khác hoặc công chúng một lần nữa.

Thị trường tài chính quả là kỳ diệu, có thể nhân mọi thứ lên dễ dàng. Giới kinh tế học tính rằng vào thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, giá trị Tài sản tài chính lớp gấp 3 lần giá trị Tài sản cơ sở. Người ta gọi đó là Bong bóng Tài sản, và khi nó xì hơi thì hậu quả đổ vỡ Domino.

Mọi người có thể xem lại clip dấu mốc 10 năm cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 của mình trên VTV3 vào năm trước https://youtu.be/no3D1We059w