Đấu giá nhiều lô “đất vàng” tại Thủ Thiêm: Kinh nghiệm từ cuộc đấu giá năm 2021 và một số lưu ý

>>> TP.HCM sẽ đấu giá nhiều căn hộ và “đất vàng” tại Thủ Thiêm

Sở Tài Nguyên Môi Trường (TNMT) TP.HCM đã trình dự thảo báo cáo UBND TP về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất tại Khu đô Thị mới Thủ Thiêm. Sở đã và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt.

Các lô đất dự kiến

Trong kế hoạch đấu giá năm 2024, TP.HCM dự định đấu giá 4 lô đất trong khu Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở, và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10 năm 2024 và đấu giá dự kiến từ tháng 7 đến tháng 11 năm 2024.

Tiếp theo vào tháng 9 và tháng 11 năm 2025, thành phố dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 7 lô. Đây là các lô đa chức năng, gồm nhà ở, văn phòng, TTTM bán lẻ... Các lô đất tập trung ở Khu chức năng 1 và 3, vị trí chiến lược với kết nối tốt với Cầu Ba Son và tiện ích công cộng hiện hữu.

Rút kinh nghiệm từ cuộc đấu giá năm 2021

Năm 2021, cuộc đấu giá không thành công ở Thủ Thiêm khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7-8 lần giá thị trường, đều lần lượt bỏ cọc. Vụ việc này có tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó: giá đất phát triển dự án trúng thầu cao hơn nhiều mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các CĐT có tiềm lực và sự quan tâm thực sự.

Chính vì vậy, hiện này TP.HCM đã có những bước chuẩn bị kỹ càng cho cuộc đấu giá sắp tới.

Cụ thể, Sở TNMT Thành phố đã và đang hoàn thiện các khâu trong quy trình đấu giá như: phương án đấu giá, việc tổ chức lại việc bán đấu giá, xác định giá khởi điểm.

>> Tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm có vội vàng?

Cách xác định giá khởi điểm: Nghị định 12/2024/NĐ_CP sửa đổi bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, đã được ban hành ngày 05 tháng 2 năm 2024. Nghị định này bổ sung quy định chi tiết cụ thể về các phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng, trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp khác nhau. Như vậy việc xác định giá khởi điểm đấu giá được quy định rõ ràng, chi tiết và minh bạch.

Để chuẩn bị cho những cuộc đấu giá sắp tới, một số đề xuất sau đây có thể được cân nhắc:

Thứ nhất: Sàng lọc nhà đầu tư

Cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất.

Kinh nghiệm nhà đầu tư: cân nhắc tiêu chí kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất động sản đã từng thực hiện.

Về khả năng thực hiện dự án: có thể sàng lọc bằng cách thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá, như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án

 Nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển.

Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.

Thứ hai, Hoàn thiện quy trình

Giá đất khởi điểm: Đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn, và/hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở “hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình” theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc đã phải là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ví dụ những lô đất có diện tích thương mại, chẳng hạn cho văn phòng hay khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này. Do đó khi xác định giá đất, có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công, do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

Để tránh được điều này cần có quy hoạch phù hợp và đơn giá khởi điểm hợp lý. Ngoài đơn vị chủ quản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần có sự tham gia của các đơn vị tư vấn chuyên môn (quy hoạch và thị trường), am hiểu phát triển.

Về hình thức đấu giá: Hiện nay theo Luật đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; và Đấu giá trực tuyến. Nhìn chung hình thức đấu giá chia ra trực tiếp (lời nói hay bỏ phiếu) và gián triếp (phong bì đóng kín).

Đấu giá trực tiếp (bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp) là quá trình người đấu giá tham gia trực tiếp tại buổi đấu giá, lần lượt đưa ra giá đề nghị của mình, mỗi lần có bên tham gia nào đưa ra giá mới, thì giá cao nhất sẽ được cập nhật cho đến khi không có ai muốn nâng giá lên nữa. Trong đấu giá miệng, áp lực của môi trường đấu giá trực tiếp đôi khi có thể dẫn đến việc đặt giá thầu bốc đồng hoặc đặt giá quá cao. Ưu điểm của hình thức này là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng, hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao, rồi bỏ cọc.

Ngược lại, hình thức bỏ phiếu gián tiếp là việc người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá và trả số tiền họ trả. Tuy nhiên, hình thức này không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá. Hình thức đấu giá này có ưu điểm:

Giảm áp lực: Đấu giá gián tiếp có thể giảm bớt một số áp lực của đấu giá trực tiếp, vì người đấu giá có thể dành thời gian để xem xét giá thầu của mình mà không cảm thấy vội vã hoặc bị ảnh hưởng bởi năng lượng của phòng đấu giá trực tiếp.

Ẩn danh: bảo mật thông tin người tham gia đấu giá. Các nhà thầu có thể không biết họ đang cạnh tranh với ai, điều này có thể dẫn đến hành vi đặt giá thầu chiến lược hơn. Điều này có thể thuận lợi cho những người mua muốn giữ kín danh tính của mình hoặc cho những người không muốn tiết lộ chiến lược đặt giá thầu của mình cho người khác.

Công bằng và ngăn chặn thông đồng: Thông tin người tham gia ẩn danh giúp thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.

Theo quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm, quy định này đã được áp dujgn từ 20 tháng 5 năm 2023.

Tuy nhiên, Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu Giá Tài Sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất. Cũng cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.