Diễn biến thuế quan ủng hộ doanh số bất động sản khu công nghiệp

Sắc lệnh của Tổng thống Donald Trump được đưa ra trước khi hết hạn lệnh tạm dừng áp thuế quan toàn diện kéo dài 4 tháng qua nhắm vào hàng chục quốc gia mà Mỹ đang có thâm hụt thương mại, khi đó mốc áp dụng là từ 1/8.

Tuy nhiên, bất chấp diễn biến thuế quan mới dự báo gây tác động với nhiều nền kinh tế sau khi đợt công bố đầu tiên diễn ra (2/4), cũng như tác động với nhiều lĩnh vực, tại Việt Nam, bất động sản khu công nghiệp vẫn được đánh giá "có sự ủng hộ" từ các diễn biến này.

Thống kê từ Vietcap cho thấy các chủ đầu tư KCN niêm yết lớn đã đạt doanh số cho thuê đất ổn định trong giai đoạn nửa đầu năm 2025 (6T 2025), bất chấp những thách thức về thuế quan của Mỹ.

KBC ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN 6T 2025 đạt khoảng 150 ha tại các KCN Hưng Yên, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và KCN Tràng Duệ 3, tăng mạnh so với 18 ha của cả năm 2024.

Với IDC, Vietcap ước tính doanh số cho thuê đất KCN 6T 2025 không dưới 60 ha (so với 100 ha của cả năm 2024), dựa trên doanh số cho thuê đất KCN 4T 2025 đã công bố vào khoảng 50 ha và các hợp đồng được công bố vào tháng 5-6 với Topsun Logistics và Vifon.

VGC không công bố số liệu cụ thể về doanh số cho thuê đất KCN; tuy nhiên, về diện tích bàn giao, VGC ghi nhận khoảng 65 ha trong 6T 2025, chủ yếu từ KCN Thuận Thành (khoảng 40 ha) và Yên Mỹ. "Chúng tôi cho rằng kết quả tích cực này là do quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và khả năng thực hiện bán hàng mạnh mẽ, cho phép các chủ đầu tư này duy trì thu hút đầu tư bất chấp điều kiện thị trường khó khăn hơn", Vietcap nhận định.

Ngược lại, SIP và SZC chứng kiến doanh số cho thuê đất giảm, chủ yếu do không có các hợp đồng lớn vốn đã thúc đẩy kết quả năm 2024 của 2 công ty này.

Mặc dù các hợp đồng cho thuê đất quy mô lớn giảm trong 6T 2025, các nhà đầu tư tiếp tục có kế hoạch dài hạn tại Việt Nam, CTCK Vietcap nhấn mạnh.

Theo đó, các nhà phân tích nhận thấy hầu hết các giao dịch cho thuê đất mới được công bố trong giai đoạn này được ký kết với các khách thuê là doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các công ty có tỷ trọng xuất khẩu thấp đối với thị trường Mỹ, do các khách thuê đa quốc gia lớn thường thận trọng hơn trong bối cảnh thuế quan đang biến động. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư FDI công nghệ cao lớn—bao gồm Samsung, Amkor và Qualcomm—tiếp tục thể hiện cam kết dài hạn với Việt Nam ngay cả sau thông báo thuế quan tháng 4. Cụ thể, vốn FDI đăng ký tăng 32,5% YoY trong 6T 2025, cho thấy niềm tin bền vững vào tiềm năng dài hạn của Việt Nam như một trung tâm sản xuất.

Những diễn biến thuế quan gần đây củng cố triển vọng tích cực của chúng tôi về sức hấp dẫn FDI của Việt Nam, Vietcap cho biết. Vào ngày 2/7, Tổng thống Trump đã công bố mức thuế 20% đối với hàng xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ và 40% đối với hàng hóa trung chuyển; mức thuế được công bố cho Việt Nam thu hẹp khoảng cách với các quốc gia sản xuất trong khu vực và giảm 26 điểm % so với mức thuế sơ bộ được công bố vào đầu tháng 4. Kết quả tương đối thuận lợi này, cùng với các lợi thế cấu trúc của Việt Nam, củng cố vị thế của Việt Nam như một điểm đến cạnh tranh cho việc dịch chuyển sản xuất.

Các nhà phân tích cho hay, dự kiến đà tăng trưởng doanh số cho thuê đất KCN sẽ duy trì trong giai đoạn 2025-2027. Theo đó, Vietcap dự phóng tổng doanh số cho thuê đất KCN của một số chủ đầu tư sẽ tăng 8% YoY vào năm 2025, tiếp theo là tăng trưởng 12% YoY vào năm 2026 và 17% YoY vào năm 2027. Dự báo của Vietcap chủ yếu được củng cố bởi các lợi thế cạnh tranh của Việt Nam - như mạng lưới Hiệp định thương mại tự do (FTA) rộng khắp, chi phí lao động tương đối thấp, lực lượng lao động trẻ và ngày càng có tay nghề, và cơ sở hạ tầng liên tục cải thiện - giúp giảm thiểu các thách thức liên quan đến thuế quan. Dự báo tăng trưởng doanh số cho thuê đất KCN của chúng tôi càng được hỗ trợ bởi mức tăng dự kiến khoảng khoảng 6.000 ha đất sẵn sàng cho thuê tại một số chủ đầu tư KCN. Dự báo này khá tương đồng với quan điểm của các chuyên gian phân tích từ VinaCapital, UOB, Maybank hay Chứng khoán Shinhan Việt Nam...

Cũng theo các chuyên gia, kỳ vọng quy trình phát triển KCN sẽ trở nên hiệu quả hơn, mang lại lợi ích cho các các chủ đầu tư KCN uy tín và những công ty có quỹ đất cao su lớn có thể chuyển đổi. Ước tính khoảng 21.800 ha đất KCN mới đã được phê duyệt trong giai đoạn 2024–6T 2025 (+7,2% cho năm 2024 và +8,4% cho 6T 2025), được thúc đẩy bởi việc hoàn thiện các quy hoạch tổng thể cấp tỉnh và phân cấp phê duyệt cho các cơ quan chức năng địa phương.

Trên cơ sở triển vọng như nêu, Vietcap đánh giá cao IDC nhờ quỹ đất chiến lược, đã giải phóng mặt bằng và tệp khách hàng đa dạng, cũng như bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và dự kiến cổ tức ổn định; và KBC nhờ danh mục dự án đất sẵn sàng cho thuê lớn và kế hoạch mở bán Khu đô thị Tràng Cát đã giải phóng mặt bằng hoàn toàn trong trung hạn, điều này sẽ hỗ trợ tăng trưởng. Mặc dù có rủi ro liên quan đến thuế quan, cả hai cổ phiếu đều đang giao dịch ở mức định giá hấp dẫn, dựa trên các dự báo của CTCK đã tính đến những thách thức này; IDC ở mức P/B điều chỉnh 1,5 lần (dự phóng năm 2025) và 1,4 lần (dự phóng năm 2026), và KBC ở mức P/B 1,1 lần (dự phóng năm 2025) và 1,0 lần (dự phóng năm 2026), thấp hơn mức trung vị 2 năm tương ứng là 2,1 lần và 1,2 lần.

"Theo quan điểm của chúng tôi, rủi ro đáng kể nhất liên quan đến tính bất định về cách thức hàng hóa "trung chuyển" sẽ được định nghĩa và thực thi. Nếu không có tiêu chí rõ ràng, rất khó để đánh giá tỷ lệ hàng xuất khẩu của Việt Nam có thể chịu mức thuế cao hơn 40%, thay vì mức tiêu chuẩn 20%", Vietcap lưu ý.

Cập nhật gần nhất, Tổng thống Trump trong hôm qua vừa tuyên bố các nhà sản xuất chíp bán dẫn nhập khẩu vào Mỹ có thể phải chịu thuế lên tới 100%. Nhiều chuyên gia cho rằng điều này không ảnh hưởng đến triển vọng FDI - các nhà thuê đất bất động sản KCN của Việt Nam, bởi phần lớn các tập đoàn sản xuất lớn như Samsung, Apple hay trực tiếp về chip bán dẫn như Nvidia đều có nhà máy hoặc cam kết mở nhà máy sản xuất tại Mỹ. Điều này cũng được giới quan sát khuyến nghị sẽ tiếp tục theo dõi cụ thể hơn.